최근 정부가 내놓은 2·17 집값안정대책과 지난 2월22일 개발이익환수제를 골자로 한 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’이 여야 합의로 통과됨으로써 모처럼 봄 기운이 돌던 주택 시장에 찬바람이 몰아치고 있다.

개발이익환수제는 3월2일 국회 전체회의 통과가 확실해 이르면 오는 4월 말부터 본격 시행될 것으로 보인다. 강남권 재건축단지와 판교 인근 분당·용인의 집값 급등을 잡으려고 내놓은 2·17 대책은 다른 지역의 매수 심리도 덩달아 얼어붙게 만들었다.

대책 발표 이후 강남 재건축단지 아파트의 호가가 2천만~5천만 원씩 떨어지고, 판교와 인접한 분당과 용인 일대의 주택 시장이 소강 상태에 접어들었다. 또한 블루칩인 강남 못지 않다고 해서 옐로칩이라고 불리는 강동·광진구와 양천구 목동의 주택 시장 분위기도 가라앉았다. 정부는 추가로 재건축 아파트가 많은 제2종 주거지역에 대한 층고(층높이) 제한을 풀지 않기로 했다. 논란이 되고 있는 서울 압구정동 주거지역 내 초고층 재건축도 허용하지 않기로 함에 따라 이들 지역의 집값도 안정을 찾아가고 있다.

개발이익환수제는 강남권 재건축 아파트 값이 급등하는 것을 막고자 했던 2003년의 10·29 부동산 종합대책의 주요 정책 과제 중 하나였다. 개발이익환수제가 3월2일 국회에서 통과되면 2·17대책 중 하나인 서울 강남권 재건축 시장을 안정시킬 ‘추진 동력’을 얻을 수 있는 셈이다. 개발이익환수제가 오는 4월 시행될 경우 서초구 반포지구 일부 단지와 강동구 고덕지구 재건축은 물론 수도권 대부분의 재건축 추진 아파트가 영향을 받을 것이다. 서울 5개 저밀도지구의 경우 개발이익환수제 적용을 피하기 위해 분양승인 신청을 서두르고 있다.

정부는 재건축 개발이익환수제를 시행해 거두어들인 재원으로 중산층용 영구 임대 아파트를 짓기로 했다. 재건축 개발이익환수제 덕분에 수도권에 4만 가구 정도의 임대 아파트가 공급될 것으로 보여 중산층·서민층은 혜택을 누릴 수 있게 되었다. 또 정부는 단기 대책을 써 일시적으로 집값을 내리기보다 집을 많이 공급해 집값을 안정시킨다는 계획인데, 그 핵심이 중산층과 서민층을 위한 임대 아파트를 많이 짓겠다는 것이다.

올해 전국에서 새로 공급될 임대 아파트는 79곳 4만8천7백75가구 규모로 △국민임대 62곳, 3만8천6백7가구 △공공임대 5곳, 2천8백24가구 △민간임대 12곳, 7천3백44가구이다. 분양 전환이 가능한 공공임대(5년 후 전환)와 민간임대(2년 6개월 후 전환)가 동탄 신도시나 하남의 풍산지구 같은 유망 택지지구에 상당량 공급될 예정이므로 무주택자들은 반드시 주목해야 한다.

정부는 앞으로 임대 아파트 1백50만 가구 공급을 계획하고 있으므로, 무주택자 특히 사회 생활을 처음 시작하는 직장 초년생들은 꼭 청약저축에 들어야 한다. 청약저축에 가입해야 주택공사가 분양하는 아파트를 싸게 분양받을 수 있고, 1순위 자격을 갖춘 후 민간 아파트에 청약 가능한 청약예금으로 전환할 수도 있기 때문이다.

서울 지역의 경우 대규모 공원과 신분당선이 연결될 예정인 뚝섬 인근이나 2007년 말 개통되는 9호선 예정지, 청계천 복원 덕을 볼 청계천 인근 아파트에 관심을 가져야 한다. 또한 청약통장을 소지한 사람은 수도권 유망 분양 단지에도 적극 청약에 나서는 것이 좋다. 판교 분양 때까지 다른 수도권 분양 물량들은 경쟁률이 떨어져 후순위자에게도 기회가 돌아갈 가능성이 높기 때문이다.

올해 안에 주택 구입하는 것이 유리

대표적인 지역이 판교와 가까운 용인시 성복·동천·신봉 지구다. 최근 판교 신도시 후광 효과로 집값이 급등했다가 정부 정책에 따라 다시 소강 상태로 접어들었지만, 판교 신도시 분양 시기에 임박해 언제든 상승할 여력이 있다. 또 화성시 동탄지구나 인천 송도 신도시도 주목해야 한다. 동탄은 3월 초 5천4백81가구를 3차 동시분양 형태로 내놓는데, 동탄 3차 지구는 지하철 병점역과 가까워 수원·천안 쪽으로 이동할 것을 염두에 둔 수요자들에게 적합하다.

끝으로 인천 남서쪽 해안 매립지 1백67만평에 ‘동북아 비즈니스 중심 도시’로 조성될 송도 신도시에도 관심을 가져야 한다. 올해 상반기 포스코건설이 주상복합 3천여 가구를 분양하며, 인천도시개발공사도 엘카운티 아파트 9백82가구를 선보일 예정이다.

내년부터 별도의 세율 인하가 없다면 취득세·등록세의 과표가 실거래가의 70~90% 수준인 기준시가에서 실거래가로 바뀌게 된다. 따라서 내년 초부터 일반 매매에는 상당한 세금 부담이 따르기 때문에 집을 사려면 올해가 가기 전에 서둘러야 한다.

앞으로 집값이 과거와 같이 1년에 20~30%씩 오르는 일은 없을 전망이다. 그동안 신규 공급이 많았기 때문이기도 하지만 그보다는 정부가 규제하기 때문이다. 하지만 위에서 기술한 호재가 있는 지역은 집값 하락기에도 하락 폭이 미미하고 집값 상승기에는 상승 폭이 두드러질 가능성이 높다.
당첨될 확률이 희박한 판교만 바라보는 것은 재테크 전략이라고 할 수 없다. 위와 같은 지역 중심으로 본인에게 맞는 적절한 자금계획을 세워 주택 시장에 접근해야 한다.