‘고정’ 할까, ‘변동’ 할까
  • 임채우│국민은행 부동산 팀장 ()
  • 승인 2011.07.12 18:47
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부동산 투자 위한 대출 금리 선택 시 유의 사항들

▲ 한 은행의 대출 창구에서 전세자금을 대출받으려는 고객이 상담을 받고 있다. ⓒ연합뉴스

가계 부채가 8백조원를 넘어서고 있는 가운데 금융위원회는 가계 빚 대책의 일환으로 고정금리 비중을 확대하겠다고 발표하는 등 금리를 둘러싼 환경의 변화가 일어나고 있다. 현명한 대출 금리 선택 방법은 무엇일까?

금융위원회는 6·29 가계 부채 종합 대책에서 고정금리, 비거치식 분할 상환 대출을 현재의 5%에서 2016년까지 30%로 여섯 배 늘리겠다고 발표했다.

예를 들어, 고정금리로 주택 대출을 받는 경우, 대출 이자에 대한 소득공제 한도를 1천5백만원으로 확대하기로 했다. 반면 변동금리로 대출받은 사람의 소득공제 한도는 기존의 1천만원에서 5백만원으로 축소될 예정이다. 그리고 변동금리에서 고정금리로 대출을 전환할 때, 중도 상환 수수료도 면제할 예정이다. 현재는 대출 약정일로부터 3년 이내에 조기 상환을 하면 약 0.5~1.5%의 조기 상환 수수료를 납부하도록 되어 있다. 소득공제를 받으면 대출 금리가 인하되는 효과가 있으므로 소득공제 혜택이 큰 고정금리로 대출받는 것이 유리할 수 있다. 대체로 연봉이 높을수록, 대출 금액이 클수록 소득공제 효과가 크다.

소득공제 수혜자라면 고정금리 대출이 유리

따라서 무주택자이고 3억원 이하, 국민주택 규모 이하의 주택을 구입하는 직장인이라면 고정금리로 대출을 받는 것을 고려해볼 만하다. 하지만 서울 등 수도권에 3억원 이하인 주택이 많지 않아 실제 혜택을 받을 수 있는 주택은 제한적이라는 단점이 있다.    

변동금리에는 CD 연동 금리와 코픽스(COFIX) 연동 금리가 있다. 코픽스는 국내 아홉 개 은행이 제공한 자금 조달 관련 정보를 기초로 하여 산출되는 자금 조달 비용 지수를 말한다. 이는 다시 잔액 기준 코픽스와 신규 취급액 기준 코픽스로 구분된다. 과거에는 CD 연동 금리로 변동금리가 결정되었지만, CD 금리와 시장 금리 사이에 차이가 있어 2010년부터 코픽스 금리를 도입했다. 일반적으로 금리 상승기에는 시장 금리 변동 반영이 느리고 변동성이 적은 잔액 기준 코픽스가 유리하다. 또 금리 하락기에는 시장 금리 변동 반영이 빠른 신규 취급액 기준 코픽스와 CD 연동금리가 유리하다.

고객의 신용등급과 은행 기여도에 따라 차이는 있지만 일반적으로 대출 고정금리는 6% 내외, 코픽스 기준 금리는 5% 내외, CD 연동 대출 금리는 6% 내외이다. 잔액 기준 코픽스와 신규 취급액 기준 코픽스 금리의 차이는 미미한 수준이다.

금리 수준에서 알 수 있듯이 코픽스 연동 금리는 고정금리나 CD 연동 대출 금리보다 약 1% 정도 낮은 수준으로 일선 영업장에서도 신규 주택담보대출에서 주로 코픽스 연동 대출이 대부분을 차지하고 있는 상황이다. 특히 금리 인상 추세와 맞물려 변동성이 작은 잔액 기준 코픽스 대출이 증가하고 있다.

한국 경제는 인플레이션의 영향으로 물가가 상승하고 있어 금리는 더 오를 가능성이 크다. 하지만 과도한 금리 인상은 경제 성장에 지장을 줄 수 있어 금리가 지금보다 1% 이상 상승할 가능성은 작아 보인다. 따라서 변동금리가 고정금리보다 1% 이상 낮다면 굳이 고정금리로 갈아탈 필요는 없어 보인다.

고정금리와 변동금리의 선택도 중요하지만 주택 가격 상승 여력이 떨어진 부동산 시장에서 지나친 대출은 자제하는 편이 바람직하다. 월 소득 대비 원금과 이자 상환 금액이 최대 30%를 넘지 않도록 보수적으로 자금을 운용하는 것이 현명한 자산 관리법이다.

올 하반기에 시행될 소득공제 혜택 개선안
구분 현행 개선안
주택 보유 수 무주택자 현행 유지
대상 주택 3억원 이하, 국민주택 규모 이하 현행 유지
상환 기간 15년 이상 현행 유지
소득공제 한도 1천만원 ·고정금리, 비거치식: 1천5백만원 한도.
·기타 대출: 5백만원


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