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“강남 후미진 곳의 허름한 비인기 빌딩을 노려라”

‘빌딩 박사’ 박종복 미소부동산연구센터 원장이 추천하는 빌딩 투자법

송창섭 기자 ㅣ realsong@sisapress.com | 승인 2017.03.02(Thu) 16:16:23 | 1428호

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‘빌딩 박사’ 박종복 미소부동산연구센터 원장은 요즘 지상파·종편·케이블TV를 넘나들며 그야말로 종횡무진 활동하는 부동산 전문가다. KBS 《여유만만》, MBC 《마이리틀텔레비전》, MBN 《황금알》, JTBC 《썰전》 등에서 그는 유명 연예인들과 패널을 이뤄 복잡한 부동산 투자법을 일목요연하게 설명해 줬다. 그는 부동산이 풍파를 이겨내는 힘에 있어서 다른 투자 자산과 비교해 강하다는 의미에서 “부동산은 잡초와 같다”고 말한다.

 

실제로 부동산은 상품의 특성상 주식·채권·펀드에 비해 변동 폭이 작다. 중소형 빌딩, 그중에서도 강남 빌딩은 더더욱 그렇다. 이런 이유로 그는 작년 11월 우먼센스북스를 통해 《빌딩 박사 박종복의 나도 강남빌딩 주인 될 수 있다》를 펴냈다. 이 책은 20여 년 전 변호사 사무실 사무장에서 출발해 오늘날 대형 부동산중개법인 대표로 변신한 자신의 발자취이자 투자 노하우를 담은 그만의 비서(祕書)다. 가수 이승철과 전직 농구선수 겸 방송인 서장훈 등 유명 연예인의 부동산 컨설턴트로 활동하는 박 원장을 2월15일 서울 역삼동 선정릉이 훤히 내려다보이는 미소부동산연구센터 소유의 펜트하우스에서 만났다.


박종복 미소부동산연구센터 원장 © 시사저널 이종현


현재 서점가에 빌딩 투자 관련 서적이 상당히 많이 출간돼 있다. 자신만의 노하우를 설명한다면 무엇인가.

 

대다수의 부동산중개법인이 중개서비스를 너무 쉽게 생각한다. 개인적으로 나는 지금도 현장을 돌아다니며 직접 고객을 만나 계약서를 쓴다. 현장을 다녀봐야 시장 분위기를 알 수 있는 법이다. 그래서인지 지금도 매달 꾸준하게 계약을 성사시킨다. 나와 우리 회사의 중개 성공 노하우를 알려준다면, 우선 국내 최대 규모다. 직원이 170여 명 되는데, 이 중 절반 이상이 정규직이다. 거래되는 양이 많다 보면 쌓이는 정보량도 많은 법이다. 빅데이터는 아니어도 스몰데이터로서의 가치는 충분히 있다.

 

 

부동산 중개서비스에 대한 사람들의 불신이 꽤 높다. 왜 이런 현상이 나타난다고 보는가.

 

여러 이유가 있겠지만, 중개인들의 욕심도 한몫한다. 한 푼이라도 더 받으려 하기 때문에 가격을 올리며, 이런 것들이 나중에 시장을 왜곡시키는 거다. 중개인의 수수료 때문에 거래가 깨지는 비중이 35%나 된다는 통계도 있다. 물론 빌딩은 아파트나 오피스텔처럼 정확한 거래가를 알기 힘들다. 아파트·오피스텔은 국민은행·네이버 등에 가 보면 쉽게 알 수 있지 않은가. 그래서 이런 문제를 해결하기 위해 우리는 거래 시세를 자체적으로 데이터베이스화했다. 내부에서는 ‘인공지능’ 수준이라고 말할 정도로 체계적이다.

 

 

얼마나 데이터가 축적돼 있기에 인공지능 수준으로 적정가를 만들어낼 수 있다는 것인가.

 

거래건수가 매달 120건 정도 된다. 물론 일반 아파트 거래량에 비교하면 미미하지만 빌딩 한 품목만 놓고 보면 결코 작은 규모는 아니다. 지금까지 데이터베이스에 입력된 거래량이 5000~6000여 건은 족히 될 거다. 그리고 이들 빌딩은 강남 등 주요 상권에만 포진해 있다. 서울 전역, 전국이 아니라 강남 상권으로 좁혀서 보면, 의미 있는 데이터다.

 

 

일부에서는 강남지역 내 중소형 빌딩도 가격 거품이 상당하다고 들었다. 상황이 이런데도 지금 강남 빌딩을 사야 할 때인가.

 

물론이다. 몇 해 전 가격 거품 논란이 있었던 서울 강남역 주변 뉴욕제과 빌딩 같은 경우는 주변 시세와 비교해 볼 때 너무 비싸게 거래된 거다. 내가 중소빌딩 투자처로 강남을 추천하는 것은 그만큼 다른 지역에 비해 수요가 많다는 생각 때문이다. 어제(2월14일) 모임이 있어 다른 대형 상권인 서울 홍대 주변에 갔는데, 중소형 빌딩 값이 평(3.3㎡)당 9000만원에 이르더라. 강남과 비교해도 결코 싸지 않았다. 가격 거품을 논한다면 이런 곳이 더 심한 거다. 강남 빌딩을 찾는 수요층은 임대수익에 연연하지 않고, 경우에 따라서는 자신이 직접 사용하는 재력가들이다. 그렇다 보니 하락세가 크지 않다.

 

 

그렇다 해도 일반인이 강남 빌딩을 구입한다는 건 꿈같은 일이다.

 

나는 강남 대로변의 한 채에 수백억을 호가하는 빌딩을 사라는 게 아니다. 저평가된 지역의 물건을 구입하라는 거다. 우리 회사가 고객들에게 오랜 사랑을 받는 것은 단순히 구입만 대행하지 않기 때문이다. 건물 내외부가 깨끗하면서 월세가 잘 나오고, 그러면서 대로변에 있는 물건은 누구나 거래를 성사시킬 수 있는 거다. 우리는 반대로 월세를 조금밖에 못 받고, 대로변에서 떨어져 있는 비인기 빌딩을 주목한다. 얼마 전 서울 역삼동 4층짜리 건물을 117억원에 거래시켰다. 이 건물의 한 달 월세는 1700만원이다. 117억원 들여 매달 1700만원을 번다고 생각해 봐라. 투자로서는 실패한 거다. 그런데 그도 그럴 만한 게 이 건물은 후미진 곳에 있고 외관도 지저분했다. 그래서 우리는 그걸 고객에게 설명해 리모델링한 뒤 임대료를 올렸다. 물론 지금은 알짜 부동산이 됐다.

 

 

많은 연예인들의 부동산 컨설팅을 해 준다고 들었다. 기억나는 연예인은 누구인가.

 

책에도 썼지만, 배우 류승범을 꼽고 싶다. 지난 2006년 서울 신사동 가로수길의 허름한 단층건물을 16억원에 샀는데, 2012년 들어 상권이 뜨자 건물을 허물고 그 자리에 지하 2층, 지상 2층짜리 빌딩을 지었다. 그리고 이 건물을 78억원에 팔았다. 그러고는 같은 지역에 21억짜리 빌딩을 샀는데 지금은 70억원이 넘는다.

 

 

그 외에도 생각나는 부동산 고수 연예인은?

 

가수 비와 배우 전지현·송승헌도 직접 만나 보니 부동산 투자와 관련한 지식이 상당했다. 이들의 공통점은 단순히 자신의 재력만 믿고 투자에 나서지 않는다는 점이다. 전문가 이상으로 많은 발품을 팔더라. 특히 농구선수 출신인 방송인 서장훈은 정말 머리가 비상했다. 방송에서도 여러 번 설명했지만, 2000년 서울 서초동에 있는 지상 5층짜리 건물을 28억원에 샀는데, 지금은 건물 값이 220억원을 호가한다. 평소 부동산 투자에 관심이 많아 축적된 노하우가 상당할 거라고 생각하는데도 꾸준히 배우려고 하고 노력한다. 직접 투자 포트폴리오를 짜는 것을 보면서 ‘저래서 부동산으로 돈을 버는 구나’라고 생각한 적이 있다. 

 

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