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서울 마지막 노른자 땅 ‘북위례’ 로또 광풍 이어갈까

입지 면에서 남위례보다 ‘한 수 위’…“분양가상한제로 시세 기대감 클 것”

길해성 시사저널e. 기자 ㅣ gil@sisajournal-e.com | 승인 2018.06.27(Wed) 11:00:00 | 1497호

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서울의 마지막 공공택지 단지인 북위례신도시가 분양을 앞두고 있어 예비청약자들의 관심이 뜨겁다. 북위례는 남위례보다 입지적으로 뛰어나다는 평가를 받고 있는 데다, 분양가상한제로 인해 상당한 시세차익이 예상되면서 ‘로또 청약지’로 떠오르고 있다.  

 

부동산업계 등에 따르면, 위례신도시는 정부의 강남 주택 수요 분산 정책에 따라 서울 송파구, 경기 성남시·하남시 등 3개 지자체에 걸쳐 조성되는 2기 신도시다. 정부는 당초 위례신도시를 678만㎡에 달하는 주거면적에 주택 4만3000가구, 인구 10만8000명을 수용하는 대형 도시로 설계했다. 위례신도시는 장지천을 중심으로 북쪽은 ‘북위례’, 남쪽은 ‘남위례’로 불린다. 남위례는 2013년 말부터 입주가 시작돼 현재 2만6000여 세대가 들어섰고, 중심부인 위례중앙타워 부근에 상업시설도 점차 갖춰 나가고 있다. 북위례는 기존에 있던 군부대 이전을 완료하고 개발 작업이 한창이다. 

 

위례신도시는 강남권과 가깝다는 입지적 장점 덕에 ‘준강남’으로 불리며 인기를 끌었다. 앞서 남위례에서 분양된 아파트값도 가파른 상승곡선을 그리고 있다. 부동산114에 따르면, 위례신도시는 최근 1년 새 아파트 매매가격이 23.11%나 올랐다. 2.77% 오른 경기도 평균상승률은 물론, 18.71% 오른 서울에 비해서도 높은 수치다. 특히 ‘위례자연앤래미안e편한세상’ 아파트는 34평 기준 5억원 이상 가격이 급등했다. 

 

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위례신도시 아파트 매매가 23.11%나 올라 

 

남위례에서 시세 상승을 학습한 예비청약자들의 관심은 자연스레 북위례로 집중됐다. 서울 송파구와 경기 하남 2개의 행정구역에 걸쳐 있는 북위례는 남위례보다 강남을 포함한 서울 도심 접근성이 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 북위례에는 17개 블록에 1만2750여 가구 규모의 아파트가 들어설 예정이다. 올해는 공공 7791가구가 북위례에서 분양을 앞두고 있다. 민간분양 물량은 송파구에 1901가구, 하남에 4199가구가 각각 공급된다. 민간 분양단지 대부분은 전용면적 85㎡가 넘는 중대형 아파트로 구성된다. 건설사는 호반건설, 한양수자인, 에스떠블유산업개발, 우미린, 자이 등이다. 

 

부동산 전문가들은 북위례 지역 신규 분양시장이 남위례의 인기를 앞지를 것으로 보고 있다. 행정구역이 서울 송파, 경기 하남, 경기 성남시로 나뉜 남위례와 달리 북위례 지역은 대부분 송파구에 속한다. 거기에 서울 지하철 5호선 거여역·마천역과 가까워 남위례보다 입지가 앞선다는 평가다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “북위례는 서울 접근성이 뛰어나고 남한산성을 끼면서 북쪽에 있기 때문에 녹조공원이 풍부하다”며 “거기다가 하남스타필드, 외곽순환도로 등이 가까워 가격이 오를 수밖에 없는 지역”이라고 설명했다. 양지영 R&C연구소장은 “위례신도시는 유일한 강남권 신도시로 녹지 비율이 높아 주거환경이 좋고 주변 문정동 등 개발 예정지역이 남아 있어 10년 후에는 판교신도시를 앞서는 주거지역이 될 것으로 본다”고 분석했다.  

 

부동산업계에서는 북위례의 신규 아파트 입주 시점에 이르면 거여-마천재정비구역 개발을 포함해 현재 조성 중인 기반시설이 자리를 잡아 위례신도시의 가치가 더 높아질 것으로 보고 있다. 또 현재 진행 중인 위례신사선 사업도 교통 호재로 꼽힌다. 위례신도시는 현재 대중교통망 부족난을 겪고 있다. 위례신사선은 위례신도시와 서울 강남구 신사역을 이을 예정이다. 동남권유통단지와 삼성역, 송파구 법조타운 업무중심지역 등을 통과하는 데다 예정된 11개 역 중 환승역이 8개에 달해 수도권 ‘황금노선’으로 꼽힌다.

 

북위례 지역의 분양이 가시화되면서 예비청약자들 사이에서는 분양가에 대한 관심이 높아지고 있다. 택지개발지구인 북위례는 분양가상한제를 적용받아 기존 지역보다 상대적으로 저렴하게 분양될 예정이다. 현재 주택도시보증공사(HUG)는 분양현장 인근에 1년 이내 공급된 단지의 분양가를 초과하거나, 분양단지가 없을 경우 직전 분양가의 110%를 초과하면 분양보증을 제한하고 있다. 

 

업계에서는 북위례에서 분양되는 일반분양 아파트의 3.3㎡(약 1평)당 분양가격이 2400만~2500만원 선에서 형성될 것으로 예상하고 있다. 앞서 위례신도시 내에서 마지막으로 분양된 위례보미리즌빌(2015년 5월·분양가 1651만원), 위례신도시 인근 송파구에서 분양된 송파센트럴파크(2017년 12월·분양가 2380만원) 등의 사례를 통해 예측한 가격이다. 이는 현재 위례신도시 내 3.3㎡당 가격인 약 3000만원 선보다 낮은 수준이다. 

 

 

“분양가상한제로 ‘로또 청약지’ 예상”

 

북위례와 인접한 단지들의 집값 역시 올 초보다 일제히 상승했다. 위례신도시송파푸르지오(2015년 입주) 106.84㎡는 올 1월보다 1억6000만원가량 상승한 12억6000만원 선에 형성돼 있다. 위례신도시 밖에 위치한 거여5단지(1997년 입주)도 전용 59.74㎡의 경우 올 초 5억원에서 이달 5억6000만원까지 올랐다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “위례신도시는 가치나 가격적인 면에서 검증된 지역이기 때문에 분양이 시작되면 ‘로또 청약지’가 될 가능성이 높다”며 “청약 가점이 높은 실수요자들에게 투자매력지임에는 틀림없다”고 분석했다.

 

다만 북위례에서 예정됐던 분양이 다소 늦춰지고 있다. A3-4b블록의 우미린은 기존 8월에서 11월로 연기했고, A3-4a블록의 힐스테이트는 올 하반기에 분양 예정됐으나 미정으로 변경됐다. A3-1블록의 자이, A3-10블록의 중흥은 각각 8월과 12월에 분양될 예정이지만 확실하지는 않다는 계 부동산 관계자들의 중론이다. 

 

현재 여러 가지 관측이 나오고 있지만 전문가들은 건설사들이 시장 상황을 지켜보고 있다는 분석이다. 권 교수는 “전·월세 가격이나 매매 가격이 높으면 차라리 분양을 받겠다는 심리가 강하다”며 “하지만 지금은 가격이 하락세를 걷고 있기 때문에 건설사들이 좀 더 신중한 태도를 보이는 것 같다”고 말했다. 이어 “또 계절도 영향을 미치기 때문에 휴가철인 여름을 피해 가을이나 봄에 분양할 가능성이 높다”고 전망했다. ​ 

 

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