박현석 변호사 : 법무법인 이래 대표 변호사. 서울대 법대(학사) 및 동 대학원(박사) 수료. 사시 40회 합격. 현재 서울시 감사위원 및 서울시의회 고문변호사로 활동 중.
한국은행이 지난 6월9일 기준금리를 역대 최저 수준인 1.25%로 내린다고 발표했다. 기준금리의 인하가 부동산시장에 미칠 영향에 대해서는 갑론을박이 있겠으나 대체로 부동산시장으로 자금이 유입돼 분양권시장 뿐만 아니라 수익형 부동산에 대한 수요가 증가할 것이라는 전망이 나오고 있다. 서민의 입장에서는 안 그래도 턱없이 높은 부동산가격이 이런 추세로 인해 더 높아지지는 않을 지 노심초사하지 않을 수 없다. 그래서 조금이라도 싼 가격에 부동산을 구입할 수 있는 경매나 공매에 관심을 가지는 사람들이 많다. 경매와 공매에서는 아무런 흠이 없는 물건은 낙찰가격이 높고, 유치권이 있는 경우는 유치권으로 담보되는 채권액을 고려해 낙찰가격이 떨어진다. 부동산경매에 처음 나서는 분들은 경매물건에 유치권 신고가 돼 있다고 하면 지레 겁을 먹고 입찰을 포기하는 경우가 많다고 한다.
그러나 유치권자의 채권액은 낙찰자의 부담이 되니까 신중하게 고려해야 하지만, 실제로 경매를 통해 큰 수익을 낼 수 있는 방법은 적법하지 않은 유치권을 소송을 통해 배제시키는 것이다. 이 글에서는 일반인들이 잘 모르는 유치권의 소멸시효에 대한 판례를 소개하고자 한다. 실제 유치권자이면서 이러한 내용을 몰라 낭패를 당할 수도 있고, 이 판례는 유치권이 행사되고 있는 부동산을 낙찰 받으려고 하는 사람들에게도 입찰 여부를 판단하는 데 고려할 부분이 되는 유익한 정보다.
이 사건은 원고가 2011년 4월28일 유치권자를 상대로 유치권부존재확인의 소를 제기했다. 그런데 어찌된 영문인지 유치권자가 소장을 받지 못해 이 소송은 공시송달로 진행돼 원고가 승소했다. 어떤 분들은 법원에서 오는 서류를 무섭거나 귀찮아 아예 보지 않는 경우가 있는데, 현명하지 못한 처사이고 큰 손해를 입을 수 있으므로 반드시 받아 봐야 한다. 소장을 받지 않으면 공시송달로 진행되는데 공시송달로 진행되면 대부분의 경우 피고는 패소하게 된다.
실제 경매에서 이렇게 유치권자를 상대로 손쉽게 이긴다면 큰 수익을 얻을 것이지만, 이 소송에서는 유치권자가 뒤늦게 소송이 제기됐고 공시송달로 진행돼 자신이 이 재판에서 패소한 사실을 알게 됐다. 이에 유치권자는 2011년 11월30일 추완항소를 제기했다. 유치권자는 이 소송에서 자신은 경매물건에 공사를 하고 공사대금 1억5000만원을 받지 못해 유치권을 행사하고 있다고 주장했다. 유치권자인 피고는 자신의 위 채권은 분명한 것이고 2009년 4월28일 경매물건에 가압류결정까지 받았다고 했다.
이후 2010년 1월5일에 임의경매가 시작돼 가압류등기가 말소됐는데, 피고 유치권자는 소송대응을 효율적으로 하지 못해 2011년 11월30일에 제기된 항소심재판이 2013년 7월23일에 판결 선고가 됐다. 피고 유치권자는 경매에서 유치권 신고만 하면 시효가 진행되지 않는 것으로 착각했던 것 같다. 공사대금은 우리 민법 시효에 관한 규정에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용된다. 참고로 음식점의 음식값, 여관 등의 숙박료 등은 1년의 단기소멸시효가 적용된다. 이와 같이 3년의 단기소멸시효가 적용되는 채권임에도 소송 진행을 만연히 해 3년이 경과한 것을 잘 몰랐던 것 같고, 알았다고 해도 경매절차에서 유치권신고를 하였으므로 시효가 중단된 것으로 착각한 것 같다.
원고는 3년의 경과를 기다려 시효의 완성을 주장했고 피고 유치권자는 항소심에서도 패소하게 됐다(대구고등법원 2011나7629판결). 이 유치권자의 공사대금채권은 가압류 결정 뿐만 아니라 낙찰자의 부동산인도명령도 기각되는 등 비교적 진정한 것으로 추정되는 것이었으나, 시효에 대한 법리를 제대로 알지 못해 유치권이 소멸되는 결과를 맞게 된 것이다.
이와 같은 경우가 자주 발생하리라고 보지는 않지만 경매절차가 순연되는 등 장기로 진행되는 사건에서는 한번쯤 생각해 볼 논점이 아닌가 싶다.
