지난번에는 주택임대차계약을 할 때 주의할 사항에 대해 간단히 살펴봤다. 주택임대차계약을 할 때 대부분의 거래는 부동산공인중개사를 통해서 이뤄진다. 부동산공인중개사를 통하면 아무래도 부동산의 전문가로서 거래물건의 권리분석 등 일반인이 챙기지 못하는 부분도 챙겨주는 등 이익이 있다. 그러나 부동산공인중개사도 항상 정확할 순 없고, 잘못된 물건을 중개하거나 거래조건들을 제대로 살피지 못하는 경우도 있다. 이번 글에서는 부동산공인중개사는 중개한 물건에 대해 어떤 책임을 지는지 간단히 살펴보고자 한다.
A는 공인중개사 B를 통해 인천 소재 아파트를 보증금 8500만원, 임대기간 2년으로 정해 임대차계약을 체결했다. 그런데 이 계약을 체결할 당시 위 아파트에는 농협이 최고액 2억 2200만원인 근저당권설정등기를 설정했다. 따라서 A는 임대차계약 중에 ‘임대인은 위 근저당권을 원금 1억2000만원만 남기고 잔금 지급 시 상환하기로 한다’는 취지의 특약을 기재했다. 그러나 집주인은 이 특약을 이행하지 않았고 농협의 근저당권이 그대로 있는 상태에서 경매에 들어가 A는 보증금을 한 푼도 받지 못하게 됐다. 이에 A는 공인중개사 B에게 약 5000만원의 손해배상을 청구했다.
이 사건에서 우리 법원은 “부동산공인중개사는 중개의뢰를 받은 경우에는 중개대상의 상태‧입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인해 이를 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실․정확하게 설명해야 하고, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 발생하게 한 때에는 배상할 책임이 있다(공인중개사법 제25조․30조)”고 전제하면서, “부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰하는 것이 일반적이므로 부동산중개업자 B는 선순위근저당권의 채권최고액이 약 2억2000만원이고 이 사건 아파트의 시가 등을 고려할 때 집주인이 이자를 제대로 내지 않으면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다는 것을 A에게 구체적으로 설명하고, 그 대비책으로 A로 하여금 잔금을 중개업자에게 주고 중개업자로 하여금 농협의 빚을 갚게 하거나 A가 근저당채권자인 농협에 직접 빚을 갚도록 하는 방법 또는 집주인이 약속대로 일부의 채무를 변제할 때까지 보증금 일부의 지급을 미루는 등 A가 보증금을 회수할 수 있도록 조치를 취할 필요가 있었다. 그럼에도 불구하고 어떤 조치도 취하지 않았고 이로 인해 A는 보증금을 돌려받을 수 없게 되었으므로 부동산중개업자 B는 A에게 손해를 배상할 책임이 있다”고 판결했다.
이 판결에서 주목할 점은 1) A가 B를 통해 주택임대차계약을 체결한 지 2년이 지나고 다시 2년이 갱신되었는데도 여전히 처음 임대차계약을 중계한 B에게 책임이 있다고 인정했다는 사실 2) 다만 A도 거의 4년 동안이나 집주인이 농협 빚을 갚지 않는데도 별다른 조치를 취하지 않은 점을 고려해 총 손해액을 5000만원으로 보고 임차인인 A에게도 60% 과실이 있다고 인정해 중개사인 B에게 2000만원을 A에게 지급하라는 판단을 한 것이다.
이러한 우리 법원의 판단은 비록 전문가에게 일을 맡기더라도 기본적인 주의는 기울여야 한다는 점에서 타당성이 있다. 그리고 부동산공인중개사들은 이러한 손해를 대비해 공제조합에 가입돼 있고 공제증서를 임대차계약 시 의뢰인에게 제공하고 있다. 만약 공제증서를 받지 못한 분이 있다면 꼭 챙겨둘 필요가 있다. 가끔 계약을 중개한 공인중개사가 폐업하거나 돈이 없어서 손해를 배상하지 못할 경우 공제조합을 공동피고로 손해배상금을 청구할 수 있다. 잘못된 물건을 소개받아 손해를 받은 분들이 있다면 위 판례를 참고삼아 부동산공인중개사에게 손해배상책임을 물을 수 있는지 살펴볼 수 있을 것이다.
