향후 2~3년, 주택 사려는 무주택자에 ‘최고의 시장’ 열린다
  • 최준영 법무법인 율촌 전문위원 (sisa@sisajournal.com)
  • 승인 2019.06.10 08:00
  • 호수 1547
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다주택자, 세 부담 고려해 기존 자산 최적화에 주력해야

지난 10년의 주택시장을 돌아보면 극단적 심리가 교차했음을 알 수 있다. 부동산 대폭락론과 대폭 상승론이 교차하면서 시장 참여자를 혼란스럽게 했다. 2019년 하반기 그리고 그 후 부동산 시장은 어떻게 변화할까?

2019년 상반기 서울을 중심으로 한 부동산시장은 거래량 급감으로 제대로 된 가격 형성이 이뤄지지 못했다. 여기에 2018년 정부가 추진하던 아파트 공시가격 인상이 상반기 중 예정대로 진행되면서 다주택자에 대한 주택 보유 부담은 증가했다. 주택담보대출의 경우도 강력한 규제 기조를 이어가면서 잠재적 수요의 상당 부분을 시장에서 제거함으로써 안정세를 유지할 수 있었다. 이와 더불어 정부는 30만 호 공급을 위한 3기 신도시 계획 발표를 마무리함으로써 충분한 물량 공급이라는 당초 약속을 실천에 옮기기 시작했다. 시장의 안정세는 실수요인 전세 가격의 안정에서도 찾아볼 수 있다. 대부분의 지역에서 전세 가격은 큰 변동을 보이지 않고 있으며 수도권 지역의 경우 지역에 따라 하락세가 나타나기도 했다.

경기악화에 대한 우려 역시 부동산시장의 상승 전환을 어렵게 하고 있다. 미·중 무역분쟁의 장기화로 인한 불확실성 증가는 주식시장의 지속적인 약세를 가져왔으며 이런 심리는 부동산시장에도 영향을 미치고 있다.

반면 강력한 시장억제 및 규제정책에도 불구하고 서울의 아파트 가격은 2018년 형성된 시세와 큰 차이를 보이고 있지 않음으로써 2017~18년의 가격 급등이 단순한 투기적 수요에 따른 거품이 아니었음을 증명하고 있다. 당초 초대형 재건축 단지인 헬리오시티 입주로 인해 쏟아져 나올 대규모 전세 물량은 최소한 서울의 동남권 지역에 큰 영향을 미칠 것으로 예측됐다. 하지만 초기 일부 물량을 제외하고는 시장에서 어렵지 않게 소화함으로써 잠재적 수요가 탄탄하게 있음을 보여줬다. 고가 분양 논란이 있던 일부 분양의 경우 100% 계약 실패가 이어지면서 부동산시장 침체를 확인하는 신호로 간주됐지만 이후 무순위 청약 단계에서 대부분의 물량이 소화되면서 시장의 잠재 수요가 충분함을 방증하기도 했다.

서울의 경우 지역을 불문하고 상당히 높은 잠재 수요가 있음을 드러냈다. 부산·대구 및 광주와 같은 지방 대도시의 경우에도 높은 청약 경쟁률을 보임으로써 일각에서 기대하는 부동산 가격 하락이 실제로 나타나기는 쉽지 않을 것임을 보여줬다.

2019년 상반기 주택시장은 전체적으로는 각종 규제로 인해 상당 부분 동력을 잃었지만 정작 주택을 구매하고자 하는 수요층은 매우 탄탄하며 기존의 가격대에 대한 저항감이 없음을 보여주는 시장이라 정리할 수 있다.

올해 상반기 주택시장은 주택을 구매하고자 하는 수요층은 매우 탄탄하며 기존 가격대에 저항감이 없음을 보여줬다고 정리할 수 있다. ⓒ 연합뉴스
올해 상반기 주택시장은 주택을 구매하고자 하는 수요층은 매우 탄탄하며 기존 가격대에 저항감이 없음을 보여줬다고 정리할 수 있다. ⓒ 연합뉴스

‘금리 인하→대출 부담 감소’로 수요 자극 가능성

하반기의 경우 주택시장에 큰 영향을 미칠 여러 가지 요인들이 등장할 것으로 예상된다. 무엇보다도 금리 변화가 가장 큰 변수가 될 가능성이 높다. 국제적으로 보면 경기악화에 대한 부담으로 인해 뉴질랜드 및 호주 중앙은행이 기준금리를 인하하기 시작했다. 미국 역시 경기후퇴에 대한 우려로 금리 인하 압력이 커지고 있다. 한국은 이미 금리 인하의 적기를 실기했다는 비판이 고조되는 상황이다. 주요국 중앙은행이 금리를 하향조정하기 시작하면 한국도 단계적으로 금리 인하에 나설 가능성이 높다. 이렇게 되면 대출에 대한 부담이 감소함으로써 상반기에 비해 더 많은 수요가 주택시장으로 몰릴 수 있다. 물론 LTV(주택담보대출비율) 40%라는 강력한 규제가 존재하고 있으므로 주택담보 대출 규모가 급등할 가능성은 높지 않지만 금리 인하 자체가 주는 신호의 영향력은 매우 크다.

서울의 경우 대규모 신규 공급이 어려우며 수도권 교통망 확충도 시일이 소요될 수밖에 없다는 점을 모두가 인식하고 있으므로 신규 분양시장의 경우 지속적으로 높은 경쟁률을 보일 가능성이 높다. 특히 서울과 인접한 고양 덕은지구 등 입지여건이 양호한 지역이 분양가 상한의 적용을 받아 상대적으로 저렴한 가격으로 분양될 경우 초과수요가 집중되면서 시장 수요를 자극할 가능성도 계속 있다.

향후 2~3년간의 주택시장은 일견 혼란스러울 것으로 예상되지만 확실한 것은 주택 마련을 희망하는 무주택자에게는 최고의 시장이 될 수 있다는 점이다. 정부의 일관된 메시지는 무주택자의 주택 구매에 대해서는 최대한 지원하겠다는 점이므로 이런 정책을 적극 활용하는 것이 바람직하다. 과천을 비롯한 교통여건이 양호한 지역에 공급이 본격화되기 때문에 각종 특별공급을 비롯한 자격요건을 잘 따져 적극 참여할 필요가 있다.

기존 1주택 소유자의 경우 이주 수요는 계속 존재하고 있으나 주택매매가 용이하지 않은 상황이 지속될 것으로 예상됨에 따라 기존 주택의 매도가 확정된 이후 이주할 주택을 확보하는 것이 바람직하다. 2016~18년과 같은 급등세는 기대하기 어려움을 감안할 때 실제 거주여건을 최우선적으로 고려하는 것이 좋다.

다주택자의 경우 세 부담이 앞으로 크게 증가할 가능성이 높다는 점을 염두에 두고 기존 자산의 최적화에 주력할 필요가 있다. 양도세 부담으로 인해 기존 주택을 계속 보유하려는 경향이 강하지만 보유세 역시 지속적으로 상승할 수밖에 없으므로 무조건적인 보유보다는 선택적 집중이 바람직할 것이다. 전체적인 관련 세금 규정이 복잡해지고 있으므로 이에 대한 고려 역시 중요하다.

수도권 광역교통망 구축 진행상황 주목해야

주택시장은 항상 똑같은 모습으로 반복되는 것처럼 느껴지지만 실제로는 시대 변화상을 반영하며 끊임없이 변하고 있다. 과거에 비해 교육과 학군의 중요성은 감소한 반면 교통여건의 중요성은 훨씬 높아졌다. 이를 감안할 때 과거와 미래의 선호지역은 달라질 수밖에 없다. 소형주택 선호 추세도 지속될 것으로 예상되지만 한편으로는 기존 소형주택 보유자 구성원의 성장에 따라 상대적으로 가격이 저렴한 중대형 수요가 증가할 가능성도 배제할 수 없다.

향후 주택시장에서 가장 핵심이 되는 요건은 교통, 정확히는 서울과의 접근성이 될 것이다. 정부가 2018년부터 수차례에 걸쳐 밝히고 있는 수도권 광역교통망 구축 계획이 어떻게 진행될 것인지에 따라 서울과 수도권의 주택시장은 큰 영향을 받을 수밖에 없다.

주택시장은 단순한 수요·공급의 그래프에서 결정되지 않는다. 사람이 살아가는 데 있어 필수적으로 보유해야만 하는 필수재이기 때문에 그만큼 많은 심리적 요인의 영향을 받기도 한다. 사회 전반의 변화를 인지하고 그것의 영향 범위를 예측하는 노력이 요구되는 것이 주택시장의 특징임을 감안한 신중한 접근과 판단이 요구되는 것이 2019년 하반기 주택시장에 대한 올바른 접근법일 것이다.

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