제19호 태풍 미어리얼의 북상을 알리는 가을비가 부슬부슬 내리던 지난 9월26일 오전 11시경. 경기도 성남시 분당아파트 시범단지 안에 있는 분당동 동사무소에서는 건설부 국세청 검찰청 관계자들이 모여 조촐한 행사를 벌이고 있었다. 이날 행사는 4일 앞으로 다가온 분당 시범단지 입주자들을 맞이하게 될 ‘신도시 입주 합동지원단’ 현판식이었다.
이번에 입주할 사람들은 지난 89년 정부가 신도시 계획을 발표한 이후 신도시 아파트를 분양받아 처음 입주하는 사람들이라는 점에서 관계당국에서도 촉각을 곤두세워왔다. 그동안 여러 차례 처음 분양받은 사람이 반드시 입주를 해야하고, 만약 부정전매자가 있을 경우에는 철저히 조사하겠다는 발표가 있었는데 이제 이러한 정부의 의지가 행동으로 나타나야할 시점이 된 것이다. 따라서 합동지원단은 말이 좋아 ‘지원단’이지 사실상 아파트 입주현장에 파견된 투기 대책반의 성격을 띠는 것이다. 합동지원단 단장을 맡은 徐主煥 건설부 신도시기획관은 신도시 입주가 끝나는 95년까지 80여명의 인원이 현장에 상주하면서 분양받은 사람과 입주하는 사람이 동일인이지 여부를 조사하여 아파트 투기자가 발을 못 붙이도록 하겠다고 강조했다.
최근 계속돼온 정부당국의 이러한 강력한 투기억제 의지는 일단은 상당한 시위효과를 거고 있는 것으로 보인다. 그동안 분당 일대의 아파트 거래를 주로 담당해온 성남시 하대원동의 부동산 중개소 업자들에 따르면 지난해까지는 분양계획서만 있어도 매매가 가능했지만 올해 들어와서는 프리미엄 가격도 지난해의 절반 가격으로 뚝 떨어졌고 그나마 거래도 완전히 끊겨버렸다고 한다.
“집값 더 떨어진다”
ㄷ부동산소개소의 ㄱ씨는 “3/4분기 들어와 매매계약서 한 장 구경하지
못했다. 건설부와 국세청의 투기 단속반이 가끔 나와 거래장부를 보자고 하지만 실적이 없기 때문에 보여줄 것도 없다”고 말한다. 이곳 중개업자들은
최근의 아파트 가격 하락과 함께 정부의 강력한 투기 억제조치로 인해 “이제 부동산 경기는 끝난 것 같다”고 판단하고 있다.
부동산 가격 측면에서 이번 9월과 10월은 상당히 주목되는 시점이다. 매년 이사철만 되면 아파트 가격이 상승해온 전례로 볼 때, 올해의 이사철인 9~10월은 지난 5월을 계기로 2~3년 만에 처음으로 꺾이기 시작한 주택가격이 다시 고개를 쳐들 것인가, 아니면 그대로 주저앉고 말 것인가를 판가름할 것이기 때문이다. 그러나 최근의 아파트 가격을 보면 일부 전세값은 오르고 있지만 각 중개업소마다 거래가 거의 끊긴 상태에서 매물만 쌓이고 있어 가격 하락 행진이 계속 진행중인 것으로 나타나고 있다.
주무부처인 건설부 주택정책과의 都泰鎬 사무관은 앞으로의 주택가격에 대해 자신감을 보이고 있다. 그는 “전반적으로 주택건설 경기는 아직 침체기는 아니나 주택 가격은 단기적으로 안정기에 접어들었고, 장기적으로는 침체기의 문턱에 들어섰다”고 말한다. 그 근거로 그는 정부의 2백만호 건설계획으로 주택 공급물량이 89년부터 주택수요량을 넘어서기 시작했고, 최근 들어 정부의 강력한 투기억제 조치로 인해 투기수요의 상당부분이 줄어들었기 때문이라고 진단한다.
국토개발연구원 金政鎬 연구위원의 전망은 더욱 구체적이다. 현재 국토개발연구원에서는 청약저축 가입자 동향, 주택은행에 주택자금을 신청한 건수, 건축 허가 건수 등의 관련자료를 종합 분석해 하반기 이후 부동산 가격동향에 대한 연구작업을 진행중인데 그는 연구의 중간 결과로 다음과 같은 전망을 얻게 되었다고 한다. 즉 “집값은 올해에 이어 내년에는 더욱 떨어지고 내년 2~3월경에는 수도권 지역에도 미분양 사태가 나타나기 시작할 것이다. 이렇게 되면 건설경기가 더욱 위축돼 공급 일정이 일부 지연되는 사태가 발생하기도 ks다. 내년 3/4분기부터는 전세물량과 공공주택 분양이 많아져 전세값도 안정된다. 그러나 진짜 침체는 93년부터 시작된다. 93년 2/4분기가 되면 거래도 없어지고 집값이 가장 밑바다까지 떨어지게 된다.
‘지금이 집 마련 절호의 기회’
이후 조금씩 살아나기는 하나 94년까지 바닥세를 면치 못하게
된다“는 것이다. 그의 이러한 추정은 지난 해 75만호, 올해에 60만호, 내년에 45~50만호 등 공급물량이 엄청나게 확대돼왔다는 점에 근거한
것인데, 지금 짓고 있는 집들이 완공되려면 앞으로 22개월이나 24~25개월 정도 걸리기 때문에 그때 가면 가격 하락 효과가 더욱 크게
나타나리라는 지적이다.
최근의 주택가격 하락은 그동안 폭등하는 집값 앞에서 숨을 죽여야 했던 무주택 서민들에게 내집 마련의 꿈을 다시 일깨우고 있다. 실제로 ‘지금이 집을 마련할 수 있는 절호의 기회’라고 생각이 광범위하게 퍼져 있다.
지난 9월27일 ‘91 신도시 민영아파트 제4차 분양신청’이 접수되고 있던 여의도 주택은행 본점에서 만난 朴桂福씨(45·운수업)도 이런 내집마련 행렬에 합류한 무주택 서민이었다. 대부분의 분양신청자들이 양복을 마쑥하게 차려입은 인근의 중산층 샐러리맨이었던 데 비해 허름한 잠바를 걸치고 초조한 표정으로 분양신청 게시판 앞을 서성거리던 그의 모습이 유난히 눈에 띄었다. 올해 결혼한 지 22년째 되는 그는 여태까지 한번도 자기 집을 가져본 적이 없다. 4남매(2남2녀. 고등학생 2명, 중학생 1명, 국민학교 6학년 1명)를 거느린 가장인 그는 현재 여섯 식구가 서울 변두리에서 보증금 2백만원에 월세 14만원짜리 방 두 개에 세들어 살고 있다고 했다. 방 하나는 두 딸이, 그들 부부는 아들 둘과 함께 나머지 방을 같이 쓰고 있다. 그러나 이제는 아들들도 커서 방 하나를 따로 내줘야 하기 때문에 “형편이 매우 급하다”고 한다. 그래서 올해만해도 이미 신도시의 국민주택 규모 아파트에 두 번 분양신청을 했지만 떨어지고 이번이 세 번째이다. “떨어지니깐 무척 섭섭하데요”라며 그는 멋쩍게 웃었다.
박씨는 복잡하기도 하고 바뀌기도 자주하는 주택정책의 피해자이다. 그는 88년 5월17일 주택은행에서 운영하는 내집마련주택부금에 가입했는데, 1년 쯤 부은 뒤에야 자기가 붓고 있는 주택부금이 아파트 청약겸용으로 되어 있지 않다는 상실을 발견했다. 그래서 부금을 부은 지 1년이 지난 89년 5월19일 부랴부랴 청약겸용으로 목적변경을 했는데, 1년 뒤인 90년 5월 주택공급 규칙이 개정되면서 1순위 자격 발생기간이 9개월에서 2년으로 늘어났다. 그의 경우는 90년 4월 이전 가입자이기 때문에 9개월이 그대로 적용되어야 했지만 다시 사정이 생겨 저축금액이 3백만원에서 20만원이 부족했기 때문에 1순위 혜택을 받지 못했다. 그래서 부금을 부은 지 3년이 지난 올해 5월19일에야 겨우 무주택 우선 1순위자가 됐다. 그런데 올해 4월 20배수청약제도가 새로 생겨 그나마도 웬만한 지역에서는 분양신청마저 할 수 없게 돼버렸다. 처음 부금 가입을 잘못한 이후 이래저래 피해를 보아온 것이다. 그는 민영 아파트의 경우 무주택 우선 순위와 일반분양 신청자의 비율을 50대 50으로 나눠 놓은 것에 대해 불만이다. 자기처럼 “사정이 급한 사람들을 먼저 해결해주어야 하지 않겠느냐”는게 그의 소박한 생각이다.
사실 지난 5월 이후 주택가격이 떨어지고 있는 것이 사실이긴 하지만 박씨와 같은 무주택 서민의 입장에서 보면 주택 마련의 기회가 더 넓어졌다고 볼 수는 없다. 《부동산뱅크》 기획조사실장 白旭寅씨는 “떨어지는 것이 무제가 아니라 얼마나 떨어지는가가 문제이다”라고 지적한다. 현재 서울지역 아파트의 경우 평당 7백만원대를 호가하는데 이렇게 다지면 20평짜리만 해도 1억4천만원이다.
다주택 소유자 양산한 신도시정책
최근 아파트 가격이 떨어졌다고 해봐야 1천만~2천만원대에
불과하기 때문에 무주택 서민이 1억2천만원을 주고 구입한다는 것은 불가능한 일이다. 따라서 이런 정도의 주택가격 하락은 “몇몇 돈 있는
사람들에게나 반가운 일이지 서민들과는 아무런 관계가 없는 일”인 것이다. 대한주택공사에서 운영하는 주택연구소의 張英姬 선임연구원은 최근의
주택가격 하락으로 덕을 보고 있는 사람들은 “내집 마련이 급한 실수요자들이 아니라 오히려 투기 목적을 가진 가수요자들”이라고 지적한다. 즉
주택가격 하락의 실질적인 효과는 이미 오를 대로 오른 기존 주택시장에서 나타나는 것이 아니라 신도시 아파트 등 신규 아파트 시장의 채권 가격
하락으로 나타나고 있는데, 집마련이 그리 급하지 않은 가수요자들의 경우 채권액을 낮게 쓰고 요행수를 바랄 수 있는 여유가 있기 때문에 실제로는
이들만이 이익을 챙기는 현상이 나타나고 있는 것이다. 서울에서는 이런 일이 드물지만 실제로 지난해 연말 이후 신도시 아파트의 경우에는 채권액을
낮게 쓰고도 당첨되는 사례가 속출해 분양신청장은 도박판을 방불케 한다고 한다.
무주택 서민들은 이미 오를 대로 오른 서울 아파트 시장은 꿈도 꿀 수 없기 때문에 시가의 50% 정도에 분양되는 신도시 아파트로 몰릴 수밖에 없다. 그러나 이들에게 돌아가는 신도시 아파트의 공급물량은 턱없이 부족하다. 이는 단순한 지표상으로도 알 수 있다. 94년까지 공급될 신도시 아파트 총 26만8천4백47가구 중 91년 8월까지 공급된 가구수는 12만 2천2백가구(48%)이고, 8월 이후 남은 것은 14만6천2백47가구(52%)이다. 그런데 7월31일 현재 서울 및 수도권 지역에서 국민주택 규모인 전용면적 25.7평 이하를 구입하기 위해 청약저축에 가입한 사람의 수는 89만7천9백1명이고, 이중 1순위자만 해도 52만5천1백13명이다. 또 마찬가지로 서울 및 수도권 지역에서 청약예금 가입자 중 25.7평 이사 신청자인 3백만원대 예금 가입자는 34만8천1백19명(전체 청약예금 가입자의 49.69%)이고 이중 1순위자는 32만1천8백58명(47.70%)이다. 신도시 아파트 중 남아 있는 14만여채가 이들에게 다 돌아간다고 해도 턱없이 모자라는 데 그것도 이들에게 다 돌아가는 것이 아니다.
정부가 2백만호 계획을 추진할 당시 계획으 중점적인 추진 대상을 이들 무주택 서민 계층에 맞추었다면 이런 상황은 상당히 완화될 수도 있었을 것이다. 그러나 2백만호 계획은 내집마련이 시급한 무주택 서민들을 대상으로 한 것이라기 보다는 중산층이상 위주의 대량물량 공급에 치중한 것이었다. 정부측 논리는 단순하다. 일단 집을 많이 지어 공급하면 기존 주택을 팔고 새로운 집으로 이사하는 사람이 생기게 되고 그렇게 되면 4~5가구가 연쇄이동을 하면서 주택가격이 하향 조정될 것이라는 논리이다. 이른바 ‘필터링효과(여과효과)’라는 것인데, 중앙대학교 지역개발학과 河晟奎 교수에 따르면 이는 “미국처럼 주택시장에 시장원리가 작용하고 잇는 곳에서나 가능한 일이지 우리의 현실에는 적용되지 않는다”고 한다. 우리의 경우는 기존 주택 가격이 너무 올라 있어 어느 정도의 계층 이하에서는 연쇄이동효과가 단절 돼버리기 때문이다.
그동안 대량 물량공급에 치중해온 정부의 2백만호 건설계획은 사실상 필터링에 의한 가격 하락효과보다는 중산층 이상의 투기를 부추겨 오히려 주택 가격을 상승시켜왔고, 실질적으로는 이들 계층의 재산증식 수단이 되어왔다. 또 90년 말까지 신도시 아파트를 분양받은 사람들 중 30.7%가 주택을 가지고 잇는 사람들이었다는 지난 5월의 건설부 발표에서 알 수 있듯이 1가구 다주택 소유자를 양산하는 계기가 되기도 했다.
특히 강남 지역과 가까운 분당의 경우는 강남 지역 중산층 이상의 투자지역으로 각광을 받아왔다. 지난 8월 토지개발공사가 이번에 분당 시범단지에 입주하는 2천4백76명 중 1백75명을 표본으로 해 조사한 바에 의하면 조사대상자 중 강남에 직장을 가지고 있는 사람이 39.2%로 나타났고, 월 수입이 1백만원에서 1백50만원대인 사람이 34.1%, 1백50만원에서 2백만원대인 사람도 14%나 되는 것으로 나타나 이러한 사실을 입증해준다.
민간 건설업체, 소형 아파트 외면
반면 이 기간동안 무주택자들의 내집 마련은 사정이 더욱
악화돼온 것으로 나타났다. 지난 7월 주택은행의 주택금융 실태조사 결과에 따르면 무주택인 사람이 결혼한 후 자기집을 마련하는 데 걸리는 기간은
88년 7.7년, 89년 8.6년, 90년 9년으로 점점 길어진 것으로 나타났다. 또 지난 5월 국토개발연구원 주최로 열린 공청회에서 국토개발
연구원의 김정호 연구위원은 “4년제 대학을 졸업하고 군복무를 마친 28세의 세대주(고졸의 경우 군복무 마치고 5년간 직장생활을 한 28세의
세대주, 양자 모두 연소득 8백만원, 주택마련 저축 20%)가 은행융자나 부모로부터 지원을 받지 않고 적정규모의 주택을 구입하려면 50세가
지나야 가능하다”는 연구자료를 발표하기도 했다.
주택연구소의 李炫 박사는 “장기적으로는 주택이 투기수단의 의미를 상실할 때가 올 것”이라고 전망하면서도 “단기적인 측면에서는 경제의 성장 잠재력을 희생시켜가면서까지 추진하고 있는 2백만호 계획의 혜택을 엉뚱한 계층이 받는 상황에서 이를 계속 밀고나갈 필요가 있는가”라고 반문한다.
《부동산뱅크》 기획조사실의 李祥英 연구원은 2백만호 계획이 초래한 이런 문제점은 근본적으로 정부가 주택문제를 바라보는 시각에서 비롯된 것이라고 지적한다. 즉 “공공소비수단인 주택에 대해 정부재정을 투입할 필요는 없다는 시각이 주택정책의 밑바탕에 깔려 있다”는 지적이다. 결국 정부가 주택문제를 직접 수요층의 자금에 떠맡겨 해결하려하고 있기 때문에 여러 가지 역기능이 파생될 수 밖에 없다는 것이다. 한국도시환경연구소의 康賢秀씨에 따르면 이러한 정부의 주택정책은 결국 “물량공급의 확대(투기의 조장)와 가격안정 정책(투기성 억제)이라는 모순된 성격을 띠게 된다”고 한다. 현재 2백만호 계획 중 민간 건설회사에 할당된 몫은 1백10만호인데, 건설회사는 토지개발공사에서 택지를 구입하고 민간 수요자의 분양금을 받아 주택을 짓게 돼 있다. 결국 이 과정에서 가장 중요한 재원은 수요자들의 자금인데 이 자금을 주택 건설시장으로 끌어들이기 위해서는 실수요자를 제외하고는 어느 정도의 투기 이익을 보장해주어야 한다. 이러한 투기 이익은 중대형 아파트의 경우 더욱 커질 수밖에 없기 때문에 수요가 이쪽으로 몰리게 되고, 이는 민간건설업체들이 소형 아파트를 외면하는 결과를 낳아 서민용 소형주택의 공급이 부족한 상태에서 주택가격만 치솟는 이중고를 겪게 되는 것이다. “결국 이런 과정에서 이익을 보는 계층은 토지개발공사와 지방자체단체, 건설업자, 20~30%의 상위계층 사람들이었다”고 이상영씨는 지적한다.
최근의 주택경기 침체는 민간 투기자본들의 투자욕구를 약화시킬 것이다. 그 결과가 미분양 사태로 나타나게 되면 건설회사들의 자금사정은 크게 악화될 수밖에 없고, 이렇게 되면 정부가 추진하고 있는 2백만호 계획은 차질을 빚게 될 가능성도 있다. 이럴 경우에도 정부가 현재와 같은 강력한 투기억제 정책을 계속 추진할 수 있을 것인가라는 문제가 제기된다. 강현수씨는 “상황이 이렇게 되면 정부의 투기억제 정책이 지속되기 힘들 것”이라며 회의적인 입장을 보이고 있다.
이처럼 오곡된 주택건설구조는 공급되는 주택과 실질적인 수요계층 사이에 심각한 불균형을 낳고 있기도 하다. 현재 청약저축이나
청약예금 가입자의 상당 부분은 사실상 전용면적 18평에서 25.7평 사이에 집중적으로 몰려있다고 볼 수 있다. 그런데 현재의 건설시장 구조에서는
이 평수의 공급이 소외돼 있다는 점이다. 그것은 공공부문에서 짓고 있는 주택은 얼마 전부터 모두 18평이하의 소형주택이나 임대주택에 집중돼
바람직한 방향으로 가고 있다고 할 수 있으나, 문제는 민간건설업체들이 이익이 크지 않은 이 평수대의 건설을 기피하고 있기 때문이다. 주택연구소
장영희씨는 앞으로 중간층 이하의 무주택 서민들의 경우 “이러지도 저러지도 못하는 애매한 처지가 더욱 심화될 가능성도 있다”고 한다. 중앙대의
하성규 교수는 앞으로 주택문제에 있어서 중요한 점은 “어떤 계층에게 어떤 규모의 주택이 어떤 형태로 공급돼야 하는가를 바로 판단하는 것”이라고
주장한다.
