땅 보기를 황금같이 하라
  • 김혜경 (adeline2@naver.com)
  • 승인 2004.08.03 00:00
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과거에는 토지 시장이 부자들의 전유물처럼 인식되어 왔다. 서민들에게는 투자 접근성이 어려운 폐쇄 시장이었다. 하지만 2~3년 전부터 서민층과 소액 투자자들도 땅을 가질 수 있는 토지 투자의 대중화 바람이 불고 있다. 이제는 종자돈 3천만~4천만 원을 가진 소액 투자자들도 토지 투자를 위해 토지 컨설턴트를 찾는 시대가 되었다. 개발 호재가 많아 토지 투자가 수익을 내고 있기 때문이다.

토지 수요 급상승중:토지 시장의 호재는 무엇인가? 우선 지속되는 저금리로 금융권의 수익성이 하락했다는 점을 들 수 있다. 부동자금이 4백조원을 넘는 상황에서 아파트는 다주택 보유 억제책으로 투자 가치가 하락하는 조짐을 보이고 있다. 주5일 근무제 확산과 고속철도 개통도 토지 시장의 호재이다. 관광지 개발이 활발하게 이루어지면서 토지 수요가 급상승하고 있기 때문이다. 이밖에도 신행정수도 이전으로 충청권 부상, 지속적인 도로 개통 확장 건설, 서울 강북 뉴타운 개발, 남북 경협을 통한 경의선 연결 공사, 인천권·광양·부산지역 경제특구 본격 개발 등 호재가 많다.

땅을 보는 노하우:땅은 미래의 투자 가치를 보는 것이다. 신도시 개발지나 도로 개설 지역, 지하철 개통지 같은 경우, 대규모 부대시설·전원 주택지·관광 개발지 등 개발이 완료된 후 이미지를 그리고 그 지역의 특성에 맞게 투자해야 한다. 또한 지역과 궁합이 맞게 개발을 한다면 땅값 상승과 함께 건축 후의 사업까지 성공할 수 있다.

땅에 투자할 때는 땅의 지목과 용도지역을 확인하고 땅의 모양과 도로 상황을 따져보아야 한다. 땅은 전·답·임야 등 24개 지목으로 나뉘고, 도시지역·관리지역 등 용도지역으로 나뉜다. 이를 확인하면 집을 지을 수 있는지, 근린생활 시설 허가가 가능한지, 몇 층까지 건축할 수 있는지를 알 수 있다.

건축을 할 때 효용성을 극대화할 수 있는 땅의 모양은 직사각형이나 정사각형이다. 중요한 것은 토지의 너비이다. 건물 너비는 보통 8~10m는 확보되어야 한다. 보통 부정형 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다. 도로는 교통망과 진입도로 조건에 따라 투자 가치 판단에 중요한 요소이다. 도로망이 잘 정비되어 있고 접근성이 좋으면 개발이나 투자를 할 때 부가 가치가 크다. 땅은 벌거숭이일 때 사고, 우거진 여름이나 가을에 팔라는 격언이 있다.

토지 거래시 유의사항:토지를 거래할 때는 그 땅이 토지거래허가 대상 지역인지 투기 지역인지 먼저 확인해야 한다. 그리고 반드시 그 절차를 알아야 한다. 토지거래허가구역에서는 토지거래계약 허가신청서를 작성하고 6개월 이상 현지에 거주했다는 내용이 들어간 주민등록등본 등 첨부 서류를 허가 관청에 접수시킨 이후 15일 이내에 허가를 받을 수 있다. 토지거래허가 구역에서 허가를 받지 않고 토지 거래를 할 경우에는 계약을 체결했다 하더라도 무효가 된다.

소유권 이전은 잔금과 동시에 등기가 가능한지 확인해야 한다. 대규모 땅을 분할해 파는 경우는 소유권 이전 등기가 늦어질 수 있다. 적은 투자 자금으로 토지를 매입해 공유 토지에 지분 등기를 할 경우에는 땅을 되팔 때 의견 대립이 생겨 합의하는 데 어려움을 겪을 수도 있다. 간혹 땅의 경계가 모호해 손해를 보고 공유자에게 넘길 수도 있다. 될 수 있으면 공유지분으로 사는 땅보다는 개별 등기를 할 수 있는 땅을 사는 것이 좋다.

김혜경씨는 부동산 칼럼니스트로 활발히 활동하고 있다. 최근 저서 <돈 없어도 땅은 사라>가 베스트 셀러에 올라 있다. adeline2@naver.com
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