토지를 매입할 때 가장 중요한 것은 투자 목적을 명확히 세우는 것이다. 재테크를 위한 시세차익용인지 건물을 지을 것인지를 먼저 생각하고 거기에 맞추어 투자해야 한다. 시세차익을 노린다면 개발지역을 택해야겠지만, 건축이 목적이라면 인허가 사항 등을 점검하고 땅을 매입해야 한다.
2단계:지역 선정-어떤 지역의 땅을 사두는 것이 좋을까
도시계획 변경으로 용도지역이 바뀌는 지역, 교통 여건이 좋아지고 관광 자원이 풍부한 지역, 택지개발지역, 대규모 산업단지개발지역이 투자 지역으로 좋다. 개발지역은 유동 인구와 배후 수요층이 늘어나므로 어떤 사업을 하든 투자 가치가 있다. 시 승격 예정지는 기존 시가지의 도시 계획이 확대되고 농지가 주거지로, 주거지가 상업용지로 바뀌어 땅값 상승을 기대할 수 있다. 핵심은 개발지 중심으로 투자하되 발표와 착공, 사용 승인 등 오르는 타이밍을 잡아야 한다.
3단계:상품 구상-어떤 품목을 선택해야 대박이 날까
최근 들어 상승세를 타는 품목으로 농지를 꼽을 수 있다. 2005년부터 시행되는 농지법은 농지를 택지나 공장 부지로 전용할 때 면적 제한을 없애되 무분별한 농지 개발을 막기 위해 농업진흥지역 밖의 농지에만 제한이 풀린다. 관리지역은 싼값에 땅을 구입해서 개발하기 쉽고 높은 상승세를 타기 때문에 인기가 높다.
4단계:자금 설정-투자 자금과 주요 지역 땅값 시세 알기
땅은 공시지가로 평가되어 대출 금액이 산출되기 때문에 대출 한도 금액이 낮다. 대출 비율이 높은 악성 자금으로 투자하는 것보다는 안정된 자금으로 투자하면 팔 타이밍을 잘 맞출 수 있다. 해당 지역별 땅값 시세를 조사한 후 투자하는 것이 좋겠다.
5단계:실력 쌓기-땅, 공부 서류만 제대로 보아도 70% 이상 성공이다
확인해야 할 공부 서류로는 토지이용계획확인원·토지대장·지적도·개별공시지가 확인서·건축물관리대장(건물이 있는 경우)·등기부등본 등이다. 특히 토지이용계획확인원을 꼼꼼하게 확인하면 사기를 당하거나 땅을 잘못 사서 팔지도 못하는 일은 없을 것이다.
확인 내용 중에서 농지 난에 진흥구역이나 보호구역 표시가 없는 진흥구역 밖의 토지가 관리지역으로 개발이 쉽고 땅값 상승 폭이 커 투자 가치가 높은 땅이다. 농림지역이면서 농업진흥구역은 절대농지여서 개발이 쉽지 않고 땅값 상승 폭도 크지 않다. 지목이 산지(임야)인 경우는 산림 난에 보전임지가 표시되어 있으면 개발 허가가 어렵다. 땅을 추천받을 때 전·답이 농림지역이면서 농지 난에 진흥구역으로 되어 있거나, 임야는 산림 난에 보전임지일 경우는 한마디로 개인이 개발하기 힘들고 땅값 상승 폭도 작고, 투자 가치가 떨어지기 때문에 꼭 확인한 후에 매입해야 한다. 사기를 당하는 경우는 대표적으로 개발이 불가능한 보전임지를 분할해서 시세보다 비싸게 산 경우, 바둑판으로 분할만 해서 판, 도로가 없는 맹지인 경우이니 확인을 해야 한다.
6단계:현장 답사-계약하기 전 현장 답사는 필수이다
부동산 투자는 미래를 보아야 한다. 미래가 없는 부동산은 현재의 가치도 보전할 수가 없다.
현장을 답사할 때 토지의 생김새를 보고, 교통망과 진입도로 조건을 점검한다. 땅의 용도에 따라 방향을 고려하고, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.
답사 때는 땅의 단점을 잘 볼 수 있는 날을 선택한다.
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