사례2. 사업 열심히 하니 땅값도 오르더라:처음 일산 신도시가 형성되면서 땅을 가지고 있던 현지 주민들은 땅이 수용되자 그 대토로 토지개발공사에서 상가와 주택지를 불하받았다. 상가는 1인당 8평씩 받았다. 이들은 2백평을 한 필지로 해 상가 부지를 갖추었고 그 과정에서 조합을 만들었다. 하지만 6년이 흐르도록 상가는 제대로 형성되지 않았다. 조합원들은 토지공사에 계약금을 돌려주었고 조합도 절반 이상은 와해되었다. 토지공사는 조합원들에게 돌려받은 상가 부지를 싸게 매매했다.
이때 서울에 살고 있던 투자자는 사업을 할 목적으로, 일산 신도시의 상가 부지를 6년 전의 가격보다도 10% 싼 평당 3백70만원씩 2백평짜리 1필지와, 1백60평짜리 1필지를 매입했다. 매입 당시 상가 형성은 고사하고 상가부지 앞의 필지는 모두 배추밭이었다. 그는 그 상가 부지에 건물을 짓고 설렁탕집을 차렸다. 투자자의 사업이 번창하면서 1년 사이에 주변에 급속도로 상가가 형성되었고, 4년 전 평당 3백70만원에 산 땅이 현재 평당 1천2백만~1천3백만원 선이다. 인근 로데오 거리만 해도 평당 5백만원에서 순식간에 1천5백만원이 되었다.
사례3. 싼 맛에 산, 배보다 배꼽이 더 큰 전원주택지:투자자는 ‘싼 맛에’ 관리지역 5백평을 평당 20만원에 구입했다. 그러나 부지가 마을과 너무 떨어진 탓에 전기·전화를 가설하는 데에 2천5백만원 이상 든다는 견적에 놀라 계약을 파기한 경험을 털어놓았다. 또 한 투자자는 관리지역 내 2백평을 매입해서 30평 규모로 건축을 하려고 농지전용 허가를 냈으나 그 지역은 100평 이상은 전용허가가 나지 않는 곳이었다. 이처럼 지역마다 조례가 틀리기 때문에 집을 지을 목적으로 접근하는 경우는 그 지역의 건축 가능한 건폐율을 확인해야 한다. 관리지역 내 토지를 대지로 전용하는 절차는 간단하지 않으며, 아무 토지나 되는 것도 아니다. 마을에서 멀리 떨어져 있거나 주변이 농림지역이거나 사적지 주변인 경우는 거의 불가능하다.
전원주택 투자로 실패하는 가장 대표적인 예는 멋진 경치에 반해, 또 싼 맛에 앞뒤 가리지 않고 투자하는 경우이다. 건축허가가 나지 않는 곳, 심지어 진입도로도 없는 맹지를 속아 산 경우도 있다. 전원주택이나 펜션을 지었는데 관련 조항 때문에 고급주택으로 분류되어 취득세의 5배까지 세금을 무는 등 낭패를 보는 경우도 있다.
성공 투자자들의 ‘말 말 말’:땅은 주변의 변화에 의해 가치 상승을 보는 시기가 필요한데 단기 1년, 중기 2~3년, 장기 5년 이후로 보면 된다. 단기 보유 부동산은 전매 1년 미만일 경우 세금이 과중 부과된다.
환금성은 떨어지지만 안정성이 있는 것이 땅 투자의 특징이다. 저금리 시대에 주식은 예측이 빗나가면 망하기도 하지만 부동산은 살 때 잘 사면 절대 망하지는 않는다. 부동산은 막차를 탔거나 개발을 못하면 단기적인 금융 비용만큼 손실을 보기는 하지만 망하지는 않는다. IMF 시절처럼 특별한 악재가 없는 시기라면 게걸음으로라도 발걸음은 떼어놓는 것이 토지 투자의 매력이다.
수익까지 바라보는 땅은 진실한 정보를 갖고 결행해야 한다. 움직이지 않으면 소용없다.
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