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아파트가 미쳤다

정부가 연달아 강도 높은 대책을 내놓았지만, 이를 비웃기라도 하듯 아파트값은 널뛰기를 계속하고 있다. 일부에서는 가격이 더 오르리라는 전망도 나온다. 아파트값, 왜 이럴까.

안은주 기자 ㅣ anjoo@sisapress.com | 승인 2005.06.17(Fri) 00:00:00

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그들이 옳았다. 아파트값이 한창 오르던 3~4년 전, 기자 주변에는 부동산으로 ‘재미’를 본 사람이 많았다. 당시 그들은 ‘빚이라도 얻어 아파트를 사라’고 권했다. ‘네가 날마다 뼈 빠지게 일한 대가로 받는 연봉이 얼마나 되지? 아파트 한 채만 사도 네 연봉의 몇 년치는 남길 수 있다’고 했다. 그러나 기자는 집값의 절반이나 되는 돈을 빚지고 아파트를 살 용기를 내지 못했다.

3~4년이 흐른 지금, 기자의 ‘내 집 마련’은 더 아득해졌다. 원하는 아파트를 사려면 이제는 집값의 절반이 아니라 3분의 2를 대출받아야 한다. 지난 3, 4년 동안 전보다 더 많은 적금을 부었지만, 아파트값은 전보다 두 배 이상 뛰었기 때문이다.

더 절망스러운 것은 한동안 잠잠한가 싶었던 아파트값이 최근 또 들썩이고 있다는 사실이다. 건설교통부(건교부) 자료에 따르면, 최근 집값은 강남 재건축과 판교 주변 도시 중·대형 아파트를 중심으로 크게 올랐다. 올 1월부터 5월까지 강북, 일산 등의 주택 가격은 0.3~1.5% 가량 올랐지만 강남(6.7%) 송파(6.1%) 서초(7.9%) 분당(15.9%)은 주택 가격이 큰 폭으로 뛰었다. 강남 재건축 아파트 가격은 일반 아파트(6.1%)의 세 배인 18.7%나 올랐다. 5월 말~6월 초 호가는 이보다 더 올랐다. 5월 중순까지만 해도 4억원대였던 분당의 30평형대 아파트는 지금 호가가 5억원대를 훌쩍 넘었고, 7억~8억원대였던 40평대 아파트 호가는 10억원대로 올랐다.

빚을 얻어서라도 빨리 사라고 했던 그들의 충고를 진작 들었어야 했다.

그럼 지금은? 이제 ‘과부 달러 돈’이라도 빌려서 허겁지겁 아파트를 사야 하는 것은 아닐까. 그 때 기자에게 충고했던 이들은 ‘지금도 늦지 않았다’고 채근한다. 이제는 강남보다는 강북에서 골라보라고까지 귀띔한다. 그러나 다른 한편에서는 ‘이제 아파트 투자는 막차’라며 말린다. 어느 쪽이 옳은 것일까. 그 답을 찾기 위해 기자는 아파트값에 대한 궁금증을 취재·정리해 보았다.

중·대형 아파트 공급량은 부족한가?
최근 판교 주변 중·대형 아파트값이 오르는 이유를 두고, 중·대형 아파트 공급량이 부족하기 때문이라는 분석을 내놓는 이들이 많다. 스피드뱅크 부동산연구소 박정용 팀장은 “판교의 중·대형 물량이 상대적으로 적고, 2003년부터 재건축 사업 때 전용면적 25.7평 이하 주택을 전체의 60% 이상 짓도록 한 중·소형 의무건설비율이 강남 지역의 중·대형 아파트 신규 공급을 가로막아 사람들로 하여금 인근 중·대형 아파트로 몰리게 했다”라고 분석했다. 

그러나 건교부는 그런 지적에 대해 중·대형 평수 아파트 공급량은 꾸준하게 증가하고 있다고 일축한다. 실제로 서울의 규모별 주택건설허가 비율을 보면(표 참조), 34평형 이하 공급량은 오히려 줄고 있지만 34평형이나 50평형을 초과하는 아파트는 증가 추세이다. 하지만 절대량은 늘고 있지만, 큰 집을 원하는 수요 증가분을 따라잡기에는 턱없이 부족하다는 데 문제가 있다. 2003년 67%였던 30평형 이상 희망 가구는 1년 만에 85%로 늘었다(건교부 자료).

50평 이상의 대형 아파트를 원하는 가구도 크게 늘었다. 강남구 논현동에 있는 웰비부동산 황 원 대표는 “58평 아파트에 혼자 사는 사람도 ‘집이 좁아 수납 공간이 부족하다’고 불평할 정도로 강남에는 큰 집을 원하는 사람이 많다. 대형 아파트에서 살다가 결혼해 분가한 젊은층도 적어도 40평대 이상에서 살기 때문에 강남에서는 중·대형 매물이 없어 중개할 수 없을 정도다”라고 말했다.

   
 
ⓒ연합뉴스
한동안 잠잠했던 아파트값이 최근 분당·용인·강남·송파 등 판교 주변 중·대형 아파트를 중심으로 큰 폭으로 올라가고 있다.
 
아파트값은 왜 자꾸 오르나?
시장 원리대로라면 아파트 역시 찾는 사람이 많기 때문에 값이 올라야 한다. 아파트는 살기 편하고 거래가 활발해 언제든 돈으로 바꿀 수 있는 점 때문에 선호되어 왔다.

그러나 최근 몇 년 동안 아파트값이 폭등한 가장 큰 원인은 ‘아파트=떼돈’이었기 때문이다. 시중 유동자금은 5백조원까지 불어났지만, 저금리로 인해 돈이 흘러갈 곳이 없었다. 실질 금리로 치면 마이너스가 되는 은행이나 위험성이 높은 주식에 비해, 아파트는 재산을 안전하게 묻어두는 최고의 투자처였다. 특히 교육이나 환경 인프라가 좋아 수요자가 많은 강남권 아파트는 수익을 내기에 딱 좋았다. 수요자가 많아 가격이 올라갈 것이라고 내다보고 강남 아파트에 투자한 이들의 예상은 적중했다. 강남 아파트로 돈 버는 사람들이 생기자 너도나도 그 대열에 합류했고, 아파트값은 천정부지로 치솟았다.

그러나 이 과정에서 단순히 수요자가 급격하게 늘어났기 때문에 값이 천정부지로 솟은 것만은 아니다. 아파트를 가진 이들과 부동산중개업소들이 담합하면서 호가를 무리하게 높이고, 그것을 가격으로 굳히는 과정이 반복되었다. 그리고 이 지역에 아파트를 새로 분양하는 건설사들은 아파트 분양가격을 ‘원가+적정 이윤’의 원리에 따라 책정하기보다는 주변 아파트 시세에 맞추어 높게 책정했다. 기존 아파트 가격이 올라가면 새로 분양하는 아파트의 분양가가 올라가고, 분양가가 올라가면 다시 또 주변 아파트값이 올라가는 현상이 반복되면서 아파트값은 ‘금값’이 되었다.

여기에 지역별 경쟁 구도도 아파트값 상승을 부채질했다. 분당 아파트값이 오른 데 격분한 강남 아파트 주인들은 ‘분당이 저렇게 오르는데 우리는 왜 못 올려?’라며 호가를 올리는 식이다. 물론 호가 올리기 방식은 수요가 많지 않은 강북에서는 통하지 않는 수법이어서 강남과 신도시를 제외한 지역에서는 최근 가격 상승 폭이 높지 않았던 것이다. 
  
아파트값을 올리는 주체는 누구인가?
최근 호가가 크게 오른 분당과 강남 일대에서는 아파트 거래량이 뚝 끊겼다. 호가가 지나치게 높아 매수자가 줄어든 탓도 있지만, 매도자들이 값이 더 오를 것을 기대하며 내놓았던 매물을 거두어들인 탓이다. 문제는 전례를 볼 때 호가가 매매가로 굳어진다는 데 있다. 호가가 높지만 실수요자가 한 사람이라도 생기면 그 거래가가 곧 시세로 굳어진다. 기자가 분당에 있는 부동산 10여 곳에 전화해 매물 가격을 흥정할 수 있냐고 물어보았지만 “값을 깎을 수 없다”는 대답만 들었다. 깎을 수 있다고 답했던 부동산 역시 5백만원이나 천만원 이상은 어렵다고 했다.

강남의 한 부동산 중개인은 “아파트 주민들이 번갈아가며 찾아와 값을 올리라고 압력을 넣는다. 말도 안되는 가격이라고 생각하면서도 요구에 따라 호가를 높일 수밖에 없다”라고 털어놓았다. 한 건설사 간부도 “재건축 아파트의 경우 분양가를 낮게 책정하면 주민들이 ‘우리 아파트값이 그것밖에 안되냐’며 항의한다. 그러니 주변 아파트 시세보다 높게 책정할 수밖에 없다”라고 말했다.  

부동산 중개업소와 건설사들은 집값 급등의 주범은 ‘아파트 주인’을 포함한 투기 세력이라고 콕 찍어 말하지만, 아파트값이 올라 덕을 보는 부동산 중개인과 건설사도 그 대열에 동참했다는 책임을 면하기는 어렵다. 또 정부 정책이 화를 자초했다는 비판처럼, 정부 역시 아파트값을 잡겠다며 내놓은 정책을 오락가락 집행하는 바람에 오히려 집값을 더 오르게 만들었다.

비싼 아파트를 사고 파는 이들은 누구인가?
‘집도 절도 없는’ 무주택자 가구는 전체 가구의 절반(50.3%)을 넘는다. 반대로 두 채 이상 소유한 가구는 16.7%이다. 이들 ‘집 부자’는 평균 세 채(2.95채)씩 차지하고 있고, 전체의 1.7%에 불과한 29만 가구가 집을 다섯 채에서 스무 채까지 독차지하고 있다(표 참조). 최근 몇 년간 집값이 폭등하면서 이들의 자산이 큰 폭으로 증가한 것은 물론이다. 민노당 심상정 의원실에서는 아파트를 가진 사람들이 최근 5년 동안 얼마나 많은 자본 이득을 남겼는지 분석했다.

이 자료에 따르면, 아파트 한 채를 가진 사람은 연평균 2천5백여만원의 자본 이득을 얻었다. 아파트값이 가장 가파르게 오른 강남권 아파트만을 대상으로 할 경우 자본 이득은 더 커진다. 강남에 아파트를 한 채 가진 사람은 연평균 9천4백여만원, 두 채를 가진 사람은 1억8천여만원, 세 채를 가진 사람은 3억6천여만원의 자본 이득을 얻었다.

아파트를 두 채 이상 소유한 사람의 상당수는 여기서 생긴 자본 이득을 새로운 집을 사는 데 활용했다. 기존 아파트를 담보로 은행 대출을 받아 아파트를 더 사는 식이다. 얼마 전 국세청 세무조사 대상에 오른 무속인 김 아무개씨는 그런 방식으로 은행 대출 1백34억원을 받아 강남 아파트 36채를 샀다. 

한국은행 분석 자료에 따르면 은행이 주택구입용으로 가계에 대출한 돈의 90%는 무주택자가 아니라 집이 있는 사람들에게 갔다. 특히 그 돈은 강남권을 중심으로 서울과 수도권에 집중되어 풀려나갔다. 민노당 심상정 의원실 손낙구 보좌관은 “이는 은행에서 주택구입용으로 빌려준 돈 대부분이 2000년대 이후 부동산 투기 자금으로 사용되었음을 입증하는 것이다. 결국 내집 마련을 도와줘야 할 은행 돈이 부동산 투기 목적으로 대출된 셈이다”라고 분석했다. 

아파트값 상승 문제를 바라보는 서울시와 정부, 누가 더 옳을까?
아파트 문제에 관한 한, 서울시와 정부의 입장은 명확하게 갈린다. ‘정부의 부동산 대책은 구청수준’이라고 일갈한 서울시의 대안은 ‘뉴타운을 중심으로 한 강북 개발’로 요약할 수 있다. 아파트값 폭등의 원인은 수요에 비해 공급이 모자라기 때문에 발생한 문제로 본다. 그래서 강북 개발로 살 만한 아파트를 더 늘리면 투기 수요도 잠재우고, 아파트값 폭등도 막을 수 있다고 서울시는 본다.

   
 
ⓒ연합뉴스
아파트값 상승 원인과 대책을 놓고 추병직 건교부장관(왼쪽)과 이명박 서울시장(오른쪽)이 신경전을 벌이고 있다.
 
그러나 정부는 현재의 아파트값 폭등은 공급량 부족보다는 아파트를 이용해 돈을 벌려고 하는 투기꾼들의 농간에서 비롯한 것이라고 본다. 그래서 아파트 공급량은 계획대로 늘리되 투기꾼을 잡는 대책 쪽에 무게를 두고 있다. 어느 쪽이 옳은 것일까.
양쪽의 대안에는 일장일단이 있기 때문에 전문가들의 의견도 양분되고 있다. 박환용 교수(경원대학·도시계획)는 “뉴타운을 개발하면 일시적으로 투기 수요가 또 생기겠지만 장기적으로는 공급량이 크게 늘어 아파트값을 안정시킬 수 있다. 신도시보다는 시간이 적게 걸리는 뉴타운 개발이 효과가 빠를 것이다”라고 주장했다.

그러나 LG경제연구원 김성식 연구위원은 “공급 위주 정책은 4~5년 뒤에나 효과가 나타나기 때문에, 단기적으로는 가수요를 억제하는 대책을 써야 한다. 더군다나 지금의 가수요는 엄청난 현금 유동성을 배경으로 하고 있어 시장에만 맡겼다가는 그 거품으로 인한 후유증이 매우 커질 것이다”라고 말했다. 김성식 연구위원은 정부의 투기수요 억제책이 여러 가지 이유로 인해 시장에서 제대로 작동하지 못하고 있을 뿐 접근법이 틀린 것은 아니라고 덧붙였다.

정부의 부동산 정책이 허사였던 이유는?
그동안 정부는 아파트값을 잡기 위해 숱한 정책을 내놓았지만 절반의 성공에 불과하다. 주택도시연구원 김용순 연구원은 “정부는 전세값과 강남권외 아파트값을 안정시키는 데는 기여했다. 하지만 강남을 비롯해 투기꾼들이 난립하는 지역은 여전히 남아있고, 이로 인해 언제 또 전국 아파트값이 오를지 몰라 불안해 하는 국민들의 마음을 다잡는 데는 성공하지 못했다”라고 평가했다.

그동안 정부가 숱한 부동산 정책을 쏟아냈지만 효과를 발휘하지 못한 데에는 여러 가지 이유가 있다. 우선은 핵심 프로그램 대부분은 올해 시행되기 시작했다. 종합부동산세나 재건축 개발이익환수제와 같은 정책은 입법 과정을 거치느라 올해부터 시행되었다. 양도세 실거래가 과세와 같은 부동산 실거래가 신고제도 현재 입법 절차를 거치는 중이어서 빨라야 내년에나 시행할 수 있다.

또 지방 정부와 일부 기득권자들의 반발로 인해 일부 정책이 후퇴한 탓도 크다. 보유세 강화나 종합부동산세는 법제화 과정에서 짓밟혔다. 보유세 강화는 조세 저항을 이유로 기초자치단체가 반발하는 바람에 상한선 50% 규정을 두는 선으로 후퇴했고, 주택의 경우 공시 가격 6억원 이상자에게 부과하려던 종합부동산세도 기득권 세력의 반발로 9억원 이상 보유자에게 부과할 수 있도록 물러서고 말았다. 재건축 개발이익환수제 역시 개발이익 환수 비율이 늘어나는 용적률의 최대 30%로 정해지면서 법률안의 취지가 퇴색하고 말았다.

정부 정책이 신뢰를 잃은 가장 큰 원인은 중앙 정부 부처 간에 손발이 맞지 않아 ‘부동산 정책은 냉온탕’이라는 인식을 심어준 데 있다. 정부가 오락가락하는 모습은 가뜩이나 ‘이번 정권만 넘기면…’하고 벼르던 투기꾼들에게 날개를 달아준 꼴이 되었다.    

아파트값이 계속 오르면 경제가 어려워지는 이유는?
부동산값이 폭등해 내집 장만 기간이 늘어나면 그 기간만큼 소비가 줄고, 내수 경기는 침체할 수밖에 없다. 한국은행에 따르면 1999년 2백조원이 채 안되던 가계 부채 규모는 2004년 말 4백50조원 규모로 늘었다. 이 가운데 57% 이상이 부동산 관련 대출이다(표 참조). 1999년 1/4분기까지만 해도 부동산 관련 대출 비중은 29%대였다. 최근 5년 동안 그만큼 많은 사람들이 은행 대출을 받아 부동산 투기에 뛰어든 것이다.

문제는 이들의 대부분이 국내 전체 소비의 60~70%를 차지하는 중산층이라는 점이다. 하나경제연구소에 따르면, 중산층은 소득의 30% 가량을 부동산 관련 대출금을 갚는 데 쓰느라 소비를 제대로 못하고 있다. 그런 상황에서 금리가 팍 오르면 적지 않은 가계가 대출금 상환에 부담을 느낄 것이고, 그로 인해 금융 부실을 초래할 수도 있다.

아파트값은 계속 오를 것인가?
저금리와 풍부한 유동자금, ‘아파트 불패 신화’가 있는 한 아파트값은 계속 올라갈 수밖에 없다. 아파트로 재미를 본 사람들은 새로운 먹잇감이 나타나면 즉시 달려갈 것이다. 이명박 서울시장이 강북 뉴타운을 중심으로 공급량을 늘려야 한다고 주장하고 있는 가운데, 강남의 일부 투기꾼들은 강북으로 옮겨가고 있다. 상대적으로 값이 적게 오른 강북 아파트를 사두면 개발이 진행되는 와중에 값이 또 오를 수 있다고 내다보는 것이다.

그러나 청와대를 중심으로 한 정부는 부동산 투기와의 전쟁에서 더 물러설 곳이 없다고 판단한 것 같다. 청와대 내부에서는 몇 주 전 이미 부동산 문제의 심각성을 파악하고, 대책을 논의했던 것으로 알려졌다. 또 지난 6월17일 노무현 대통령 주재해 열린 부동산대책회의에서도 부동산 문제를 심도있게 논의했다.

전문가들은 이제야말로 정부가 10.29보다 강력한 대책을 내놓고, 투기열풍에 쐐기를 박아야 할 때라고 지적한다. LG경제연구원 김성식 연구위원은 "현재 정부가 내놓을 카드는 많지 않지만 특단의 대책을 써서라도 투기 바람만은 막으려 할 것이다. 우선은 금리를 인상해 자금이 부동산으로 흘러들어가는 통로를 좁혀  일부 지역에서 일고있는 투기 바람이 다른 지역으로 번지는 것을 막을 필요가 있다"라고 말했다. 

또 앞으로는 집 있는 사람과 집 없는 사람을 명확하게 구분한 대책을 내놓아야 한다고 김성식 연구위원은 덧붙였다. 예컨대, 집 없는 사람의 주택 구입 대출은 돕되 집 있는 사람이 은행 빚을 얻어 제2, 제3의 아파트를 사는 것만은 철저하게 막아야 한다는 것이다. 정부는 충분한 논의를 거친 뒤 시장을 컨트롤할 수 있는 특단의 대책을 마련할 생각인지, 6월 17일 부동산 대책 회의후 부동산 대책은 원점에서 재검토하겠다고 밝혔다.  

‘아파트값을 잡겠다’는 정부를 한번 더 믿어보아야 하는 것일까.

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