Q. A씨는 보증금 5000만원, 월세 50만원에 세 들어 살고 있다. 그런데 회사에서 해고를 당해 3개월치 월세 150만원을 연체하게 됐다. 그러자 집주인 B씨가 A씨에게 당장 짐을 빼라고 하는데, A씨는 밀린 월세를 보증금에서 빼라고 주장한다. 누구 말이 맞는 걸까?
A. B씨 말이 맞다.
주택임대차의 경우 통상 2개월분 월세를 내지 않으면 집주인은 계약을 해지할 수 있다. 집주인은 보증금에서 밀린 월세를 삭감할 권리는 있지만 의무는 없다. 따라서 세입자가 2개월분 월세를 내지 않을 경우 바로 계약을 해지할 수 있다. 다만 사전에 ‘제소 전 화해조서(소송 전 당사자 간 화해가 이뤄졌음을 확인하기 위한 문서)’를 받아 놓지 않았을 경우 명도소송을 제기해 강제집행을 해야 하고, 임의로 세입자의 짐을 들어내선 안 된다.
상가는 조건이 다르다. 2015년 상가건물임대차보호법이 개정돼 모든 상가가 3개월분 월세를 연체해야만 건물주가 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 세입자는 계약갱신 요구권도 잃게 된다. 월세가 3개월분 밀린다는 것은 반드시 3달 연속으로 연체를 해야 한다는 건 아니다. 이는 3개월치 총액이 밀렸을 때를 뜻한다. 주택도 마찬가지다. 즉 밀린 금액은 전과처럼 계속 계약 기간 내내 따라다닌다.
그러므로 상가든 주택이든, 세입자는 월세가 밀리지 않도록 주의를 기울여야 한다. 다시 강조하자면, 세입자는 월세를 낼 때 ‘몇번을 밀렸냐’가 아니라 ‘돈이 전부 얼마나 밀렸냐’에 신경 써야 한다.
예를 들어 상가 주인이 세입자에게 매달 100만원의 월세를 받기로 하고 상가를 임대했는데, 세입자는 개인 사정을 이유로 첫째 달에 50만원만 냈다. 이후 둘째 달과 셋째 달엔 월세를 전혀 못 냈다. 연체가 3개월째지만 아직 3개월치 월세 300만원을 밀린 건 아니다. 그러므로 주인은 계약을 해지할 수 없다. 만약 세입자가 이후 상당 기간 월세를 잘 내다가 50만원 이상 월세를 연체하면 그때는 계약을 해지할 수 있다.
