분양가 산정 시 연평균 주택가격 상승률 1.5%까지만 적용
10년 동안 저렴한 가격으로 거주 후, 10년 전 이미 확정된 가격으로 우선 분양받을 수 있는 ‘누구나집’ 사업이 시범적으로 추진된다. 누구나집은 청년·신혼부부 등 무주택자가 저렴한 가격으로 거주하면서, 내집마련을 준비할 수 있도록 한다는 취지다.
6일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사(IH), 박정·유동수·민병덕 더불어민주당 의원은 국회에서 ‘분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택’(누구나집) 사업 공개 브리핑을 열었다. 정부는 오는 8일부터 수도권 6개 사업지에서 누구나집 사업자 공모를 시작한다. 대상 사업지는 ▲화성능동1A ▲의왕초평A2 ▲인천검단AA26 ▲인천검당AA31 ▲인천검단AA27 ▲인천검단AA30 등 총 31만2968㎡, 6075가구 규모다.
누구나집은 무주택자를 대상으로 집값의 10% 수준으로 보증금을 낮춰 10년간 거주할 수 있도록 한다. 임대료는 주변 시세의 95% 이하(일반공급)부터 85% 이하(특별공급)로 나뉜다. 전체물량의 20% 이상은 특별공급 물량으로, 무주택자인 도시근로자 월평균 소득 120% 이내의 청년·신혼부부·고령자에게 공급된다. 80% 이하는 일반 무주택자에게 공급한다.
누구나집은 입주 당시 10년 뒤의 분양가를 정해놓고, 분양전환 시 정해진 가격으로 임차인에게 우선 분양한다. 누구나집에서 거주하면서 다른 주택 분양도 가능하다. 다만 이 경우 누구나집 우선분양 자격은 상실된다.
누구나집의 확정분양가 분양전환 방식은 기존의 공공임대 분양가 산정 방식에 따른 논란을 줄이기 위해 도입됐다. 기존 10년 공공임대는 임대 기간 후 주변 시세에 맞춘 감정평가액으로 분양가를 정한다. 그러나 이 방식은 10년간 상승한 집값으로 인해 분양전환 시 기존 임차인의 부담이 지나치게 크다는 평가를 받아 왔다. 실제 판교나 분당 등지의 10년 임대 주민들은 분양 시점의 감정평가액으로 분양가가 결정되면서 불만을 제기하고 있다.
누구나집 확정분양가 방식은 10년 후 집값이 떨어질 경우 미분양 사태가 날 수 있다는 점에서 우려도 제기된다. 이 때문에 다른 주택 사업에 비해 수익성이 떨어질 수 있어 민간사업자에 대한 유인도 부족하다는 문제도 있다.
정부는 이에 확정분양가를 정하는 데 있어 입주 공모시점 당시 감정가격을 정하고, 사업 착수 시점부터 분양 시점까지 약 10년간 연평균 1.5%까지 주택가격 상승률을 적용할 수 있도록 했다. 연 1.5% 상승률로 계산하면 10년간 약 20% 정도 상승률이 적용된다. 10년 뒤 집값이 더 올라 시세차익이 발생하면 사업자와 임차인이 이를 공유한다. 다만 사업자의 수익은 확정분양가로 이미 보장됐기 때문에, 집값 상승폭이 클수록 임차인의 이익이 더 커지게 된다.
추가로 사업자 공모 유인을 키우기 위해 정부는 주거 서비스를 활용한 수익 창출 방안도 인정하기로 했다. 사업자가 임차인을 대상으로 카셰어링, 세탁, 케이터링 등 의료·교통·여가·교육 서비스 제공을 할 수 있도록 해 추가 수익을 창출하도록 하는 것이다.
국토부 관계자는 “이번 사업자 공모를 시작으로 시범사업이 성공할 수 있도록 당정이 협의를 이어가고, 추가 사업부지 확보에도 나설 것”이라며 “현재 경기도나 광주시 등 지자체에서도 참여 의사를 밝혀와 추가 협의를 하고 있다”고 설명했다.
