주택연금 활용하는 것도 한 방법
사실 누가 들어도 어려운 질문이다. ‘돈이 없는데, 돈을 어떻게 마련할 수 있냐’는 질문이다. 그렇다고 포기하기는 아직 이르다. 정답이 있는 것은 아니지만 나름의 해법을 살펴보자. 필자의 의견으로는 크게 두 가지가 있다. 하나는 자산배분 전략을 변경하는 방법이고, 다른 하나는 보유하고 있는 주택을 활용하는 방법이다.
50대가 넘어 은퇴 시기가 다가오면 ‘투자’라는 단어가 반갑게 느껴질 리 없다. 그러나 오늘 필자가 얘기하는 투자는 고수익·고위험의 위험천만한 투자를 의미하지 않는다. 투자 기간을 충분히 확보해 안전하게 투자하자는 뜻이다. 어떻게 가능할까. 미국의 90년 주식시장 데이터에 따르면 주식과 같은 위험한 자산도 투자 기간을 일정 기간 이상으로 늘리면 위험이 드라마틱하게 줄어든다. 그러면 투자 기간을 얼마나 늘려야 할까. 약 13~14년 이상 주식시장에 투자할 경우 손실이 발생할 가능성이 ‘제로’에 가까워진다. 물가상승률을 차감한 연평균 실질 기대수익률은 6%에 달한다.
가령 ‘투자 기간이 늘어나면 위험이 줄어 투자가 가능하다는 부분까지는 동의했다’고 하자. 그런데 50대 중반 이후 곧 은퇴할 사람이 도대체 그렇게 장기간 투자가 가능할까? 당연히 가능하다. 예를 들어 57세 직장인이 60세에 은퇴하고 90세까지 산다고 가정하자. 매월 생활비는 250만원이 필요한데 국민연금으로 100만원을 받는다. 오래전부터 가입한 연금저축에서 월 50만원을 받을 수 있다. 부족한 돈은 100만원이다. 현재 상태로는 250만원이 필요한데 100만원이나 부족하니 150만원으로 생활비를 줄여 쓰든지 매달 100만원씩 대출을 받아야 한다. 부족 자금을 60세 기준으로 산출해 보면 3억3000만원 정도다.
주식도 투자 기간 늘리면 위험 줄어
그런데 부족한 자금 3억3000만원이 60세 시점에 모두 다 현금으로 있어야 하는 돈은 아니다. 60세부터 매년 50만원씩 30년 동안 수령하는 연금저축은 60세 기준으로 약 1억7000만원인데, 이 중 매월 75만원씩 70세까지 10년 동안만 쓴다고 하면 8781만원이 필요하다. 7938만원의 여유가 생기는 것이다. 이 여유자금을 지금부터 13년 동안(70세 시점까지) 6%의 수익률로 투자하면 1억7000만원 남짓이 마련된다. 이 돈으로 70세부터 20년간 약 74만원의 추가적인 생활비를 충족할 수 있다. 여전히 필요한 생활비 250만원에는 부족하지만 우선 매월 150만원으로 살아야 하는데 175만원 정도로 생활비를 늘릴 수 있다.
그럼 가지고 있는 집을 기반으로 나머지 부족 자금을 얼마나 채울 수 있는지 알아보자. 이미 은퇴를 앞두고 있는 사람들 중 연금이 부족한 경우, 한번은 들어본 단어가 있다. 바로 ‘주택연금’이다. 실제 주택연금을 활용할 경우 은퇴자금 마련에 어떤 도움을 주는지, 그리고 연금 수령자가 사망하는 경우 해당 주택은 어떻게 되는지가 가장 궁금한 부분일 것이다.
주택연금이란 주택을 소유하고 있지만 소득이 부족한 은퇴자를 위해 평생 또는 일정 기간 동안 주택을 담보로 연금을 받을 수 있는 제도다. 물론 해당 주택에 거주하면서 연금을 수령하며 국가가 보증해 주는 제도다. 부부 중 1명이 만 55세 이상이며, 부부 기준 공시가격 9억원 이하 주택 소유자가 그 대상이다. 만약 다주택자라면 합산한 공시가격이 9억원 이하여야 하고, 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택을 팔면 가능하다. 최근 주택 가격이 상승한 점 등을 고려하면 공시가격 9억원 조건은 현실에 맞지 않다. 예컨대 공시가격 10억원의 주택을 소유한 은퇴한 사람이 연금도 금융자산도 많지 않아 생활이 어려운 경우 해당 주택을 담보로 일반대출을 받는 방법 외에 다른 방법이 없다는 의미다.
주택연금은 상담 및 신청을 먼저 진행해야 한다. 가까운 한국주택금융공사 지사를 방문하거나 인터넷으로 가능하다. 심사 후에 한국주택금융공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 해당 보증서를 근거로 주택연금대출을 실행해 연금을 수령하게 된다.
주택연금은 장점이 많다. 대표적으로 민간의 역모기지론에 비해 금리가 낮다. 종신 수령이 가능한데, 사망 시점까지 받은 연금이 주택 처분 가액보다 많다고 해서 잔여 채무에 대한 상환의무도 없다. 반대의 경우는 잔여 금액이 상속인에게 상속된다. 연금을 수령하다가 가입자인 주택 소유자가 먼저 사망해도 남은 배우자는 동일한 조건으로 계속 연금을 수령할 수 있다. 물론 가입자 사망 시점 6개월 이내 채무 인수와 함께 소유권 이전 등기가 완료돼야 한다. 가능하다면 주택 소유자는 자신의 사망 이후 배우자를 포함해 상속인 간 문제가 발생하지 않도록 최소한의 준비를 하는 것이 좋다. 살고 있던 집이 재건축을 하거나 이사를 하게 되더라도 조건만 충족한다면 연금 수령이 가능하다. 재건축과 이사의 경우 지면의 한계로 세부 설명은 생략하기로 한다.
주택연금 장점과 단점 숙지해야
주택연금이 장점만 있는 것은 아니다. 주택연금 수령 후 해당 주택 가격이 올라도 연금을 더 받을 수 없다. 물론 가격이 떨어져도 동일하다. 그렇다면 상승한 주택 가격을 기반으로 기존 계약을 해지하고 재가입이 가능할까? 불행하게도 3년 내 재가입은 가격이 오른 경우는 해당 사항이 없다고 보는 게 맞다. 가입 시점의 가액보다 낮거나 같은 경우에만 가능하다.
다시 은퇴까지 3년 남은 57세 사례로 돌아가보자. 배우자는 54세다. 현재 거주 중인 주택 가격은 5억원이다. 연금을 언제까지 얼마나 받을 수 있을까? 현재 기준으로 60세부터 연금을 수령한다면 매월 약 89만원을 종신토록 받을 수 있다. 당연하겠지만 주택연금은 주택이 비쌀수록, 가입자 나이가 많을수록 연금을 더 많이 받는다. 가입자의 배우자 나이도 동일하게 영향을 미친다. 앞서 장기투자 기반의 자산배분 변화를 통해 준비한 175만원에 주택연금분 89만원을 더하면 총 264만원을 마련해 목표했던 생활비 250만원을 초과해 준비할 수 있다.
더 이상 자식이 부모를 봉양하는 시대가 아니다. 손을 벌린다고 도움을 받을 가능성도 크지 않다. 주택연금 사례에서도 가입자인 소유자 사망 이후 배우자로 소유권 이전 등기가 안 돼 연금 지급이 중단된 경우가 있다. 부족한 연금을 스스로의 힘으로 안전하게 준비하는 대안은 많지 않다. 적극적으로 실행 가능한 방법을 모색하고 실천해야 할 것이다.
