‘개발비용’ 인정 늘려 부담금↓… 공시지가 아닌 감정평가액 기준
정부가 재건축부담금 부과기준 완화를 위한 입법을 예고함에 따라 아파트를 20년 이상 보유한 1세대 1주택자는 재건축 초과이익 부담금을 최대 70%까지 감면받게 됐다.
국토교통부는 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'(재초환법) 시행령·시행규칙을 오는 29일까지 입법예고한다고 1일 밝혔다. 이에 따라 오는 3월27일부터 주택을 장기 보유한 1세대 1주택자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금 최대 70%를 감경한다. 보유 6년 이상∼10년 미만은 부담금의 10∼40%, 10년 이상∼15년 미만은 50%, 15년 이상∼20년 미만은 60%를 감면한다.
1세대 1주택자 기준에서 1세대는 조합원과 배우자, 주민등록표상 등재된 이들의 직계 존·비속으로 정했다. 다만 고령인 부모를 모시기 위해 함께 거주하고 있는 경우 감경 혜택을 받지 못하는 일이 없도록 하기 위해 주민등록표에 등재돼 있더라도 60세 이상인 직계존속은 세대원에서 제외한다. 반대로 19세 미만 자녀의 경우 주민등록표상에 없어도 세대원으로 보도록 했다. 미성년 자녀가 집을 보유하고 있다면 주민등록표상에 없어도 한 세대로 간주한다.
상속, 혼인으로 인한 보유주택과 재건축사업이 진행되는 중 거주하기 위한 대체주택, 투기과열지구가 아닌 곳에 있는 공시가격 3억원 이하의 저가주택은 주택 수에서 제외하도록 했다. 대체주택은 사업시행계획인가 고시일 이후 보유한 주택으로, 부담금 부과 종료 시점 전까지 1년 이상 거주한 주택 1채까지 인정한다. 조합원이 재건축 부담금을 감경받은 경우 상속·혼인주택은 취득일로부터 5년 이내, 대체주택은 부담금 부과 종료일로부터 3년 이내에 처분해야 한다.
60세 이상으로, 1세대 1주택자인 조합원은 주택 처분 때까지 납부 유예를 신청할 수 있다. 납부유예 허가를 받은 조합원이 주택 전부 또는 일부를 양도·상속하거나 1세대 1주택 요건에서 벗어난 경우에는 허가가 취소된다. 이 경우 유예받은 부담금에 시중은행의 1년 만기 정기예금 평균 금리를 고려해 시행령으로 정한 이자가 가산된다.
정부는 또 재건축 초과이익에서 빼주는 개발 비용 인정 범위는 확대해 부담금을 줄이기로 했다. 현재 재건축 사업에서 공공임대주택을 지어 부속 토지 등을 지방자치단체에 공공기여하면 공공기여분 토지 공시지가에 해당하는 금액을 부담금 산정 때 비용으로 인정하고 있다. 앞으로는 공시지가가 아닌 감정평가액에 해당하는 금액을 인정하고, 공공분양주택에 대해서도 같은 방식을 적용한다. 신탁 방식 재건축의 신탁 보수와 공공 시행 재건축 사업 때 공공에 내는 수수료도 비용으로 인정받을 수 있다.
국토부의 시뮬레이션 결과를 보면 재초환법 개정 이전에 1인당 1억1000만원의 부담금을 부과받은 A단지는 부담금을 부과하는 초과이익 기준을 3000만원에서 8000만원으로, 부과 구간은 2000만원에서 5000만원으로 조정한 법 개정 효과로 부담금이 5500만원으로 줄어든다.
여기에 신탁 비용을 초과이익에서 빼면 1인당 부담금은 4400만원이 된다. 공공임대 비용 산정 때 공시가가 아닌 감정가를 반영하면 부담금은 2800만원까지 감소한다. 20년간 주택을 장기 보유한 1세대 1주택자가 추가로 장기보유 감면까지 받으면 부담금은 840만원까지 줄어든다. 주택을 6년 보유한 1세대 1주택자는 부담금이 2520만원으로 감소한다.
박용선 국토부 주택정비과장은 "국회에서의 오랜 논의를 통해 신설된 장기감면 및 납부유예 조항에 따라, 1주택 실수요자와 고령자들의 부담이 경감될 것으로 보인다"며 "1.10 주택공급 확대방안을 통해 발표한 비용인정 확대 조치가 함께 마련돼 부담금이 추가 완화될 수 있을 것"이라고 말했다.
