“임대차 보호 대상, 전셋값 5억원 이하 주택에 집중”
무자본 갭투자로 인한 전세보증금 미반환을 방지하기 위해 전세 계약 때 보증금의 일정 부분을 의무적으로 예치하도록 해야 한다는 의견이 나왔다.
국책 기관인 국토연구원(이하 국토연)은 5일 발표한 '주택 임대차시장 현황과 개선 방향' 보고서에서 2022년 8월 이후 전셋값이 급감하기 시작하면서 보증금 미반환 위험이 발생했으며, 최근까지 미반환 위험이 지속되고 있다고 설명했다.
세입자의 전세보증금을 이용해 무자본으로 주택을 매입하는 극단적 레버리지(차입) 투자 행위가 2020∼2022년 초에 집중됐기에 2022년 말부터 본격화한 보증금 미반환 위험은 올해까지 이어질 것으로 전망됐다. 또, 전세보증금 미반환 문제가 드러나기 시작한 2022년부터는 월세가 임대차 거래량의 50%를 넘어서며 월세 선호 현상이 심화하고 있다.
국토연구원(국토연)의 연구 결과, 전세금 미반환 위험은 보증금 2억원대 범위에 집중돼 있었다. 2020년 이전에는 3억원 이상인 주택의 전셋값 변동성이 높았으나, 2020년 이후부터는 3억원 미만 주택의 전셋값 상승세가 뚜렷해졌다. 특히 2021년에는 1억원 미만 주택의 전셋값 상승이 다른 가격대의 주택보다 더 가팔랐다는 분석이다.
국토연은 임대차 보호 및 지원 정책 대상을 시장 변동성과 보증금 미반환 위험에 노출된 전셋값 5억원 이하 주택에 집중하도록 제도를 개선해야 한다고 제안했다. 박진백 국토연 부연구위원은 "가격대별, 지역별, 소득 계층별로 보호 대상을 명확히 설정해 지원을 강화하고, 고가 전세에 대해서는 시장 자율에 맡기는 구조로 설계해야 한다"고 언급했다.
아울러 임대차보증금의 10%가량을 의무적으로 예치하도록 하는 제도 도입을 검토해야 한다고도 제안했다. 가령, 전세 보증금이 2억원이라면 집주인이 10%에 해당하는 2000만원을 예치해두는 등 에스크로(결제금 예치) 제도를 도입해야 한다는 것이다.
단 일정한 자본력을 갖추고 있어 보증금 미반환 위험이 낮은 임대사업자에 한해서는 보증금 예치를 면제해 보증금 미반환 위험이 없는 임대사업자 위주로 시장이 재편되도록 유도해야 한다는 의견도 나왔다.
또 임대차시장의 월세화 대비 차원에서 월세 세액공제의 소득 기준을 상향 조정하고, 전세에 유리하게 제도를 개선해 전월세간 균형을 맞춰야 한다고 강조했다.
한편, 전셋값 결정에는 매매가격과 금리가 가장 큰 영향을 미치는 가운데 일정 기간 갱신 계약이 증가한 점이 전셋값 상승에 기여한 것으로 분석됐다. 갱신 계약의 전셋값 결정 기여도는 계약갱신청구권 제도 도입 초기 급증해 약 6개월 정도 다른 변수보다 높았으나 이후 점차 감소세를 보였다.
